Del barrio de Salamanca a Arturo Soria, los promotores latinos también cruzan el 'charco'

Aterrizaron en 2014 en el barrio de Justicia, cuando el mercado inmobiliario en España estaba a punto de tocar fondo y eran pocos los que se atrevían a apostar por nuestro país. Los inversores/promotores latinoamericanos, venezolanos, principalmente, fueron ampliando su radio de acción al barrio de Salamanca para, posteriormente, saltar a Chamberí ante el boom de precios y la falta de edificios en venta.

Los venezolanos Gran Roque (grupo de la familia Capriles), Grupo Impar (anteriormente The Corner Group) o Molior dieron el pistoletazo de salida. Poco después llegarían los mexicanos Terralpa pisando fuerte y, más recientemente Begrand, Factum o Inmobes.

Muchos de ellos, una vez establecido su negocio inmobiliario en Madrid y para poder seguir manteniendo la actividad inmobiliaria, se han visto obligados a saltar más allá de los barrios más prime de Madrid, incluso han dado un pequeño salto fuera de la M-30, en ubicaciones no tan exclusivas, pero en las que el cliente sigue disponiendo de un elevado poder adquisitivo y suele ser, predominantemente, nacional. Y Arturo Soria ha sido la ubicación elegida para expandir su negocio promotor en la capital.

Grupo Impar fue el primero en aterrizar. Lo hizo en 2019, con una promoción en Lorenzo Solano Tendero 5, un proyecto de seis viviendas, de dos y cuatro dormitorios y con, al menos, dos terrazas, jardín, piscina, gimnasio... Aquella promoción está completamente vendida y entregada. A Grupo Impar le ha seguido Terralpa, que en 2022 compró el antiguo campus de la escuela de negocios ESIC, ubicado en Arturo Soria 161, con el objetivo de transformarlo en doce viviendas de entre 150 y más de 300 metros cuadrados y precios entre 1,25 y 2,2 millones de euros -en el caso del ático-, con salida directa a la M-30 y amplias terrazas, jardines y piscina.

Salto fuera de la M-30, en ubicaciones no tan prime como Salamanca o Chamberí, pero con un cliente con un elevado poder adquisitivo

Un proyecto comercializado al 50%, como confirman desde Terralpa, con algún comprador latinoamericano que no encuentra obra nueva en Chamberí ni en el barrio de Salamanca y con un presupuesto de 1,2-1,5 millones de euros. El interés generado por este proyecto ha permitido a la promotora subir los precios un 10% desde que arrancó la comercialización.

Por último, Áxel y Edric Capriles eligieron también Arturo Soria para retomar la venta de viviendas tras colgar el 'todo vendido' en sus proyectos de lujo en el centro de Madrid y después de dejar en stand by el build to sell (BTS) ante el acelerón alcista de los precios y ante la perspectiva de que estos estuvieran cerca de tocar techo.

Bajo la sociedad Ocamo Promociones, compraron un edificio de oficinas en José Silva 17, que transformarán en 20 viviendas de entre 70 y 100 metros cuadrados y precios en torno a los 7.500 euros el metro cuadrado, es decir, entre 550.000 y 800.000 euros (plaza de garaje y trastero incluidos), alejado de los proyectos de superlujo de Gran Roque en las zonas más prime del centro de Madrid, pero un producto destinado a un cliente con un poder adquisitivo por encima de la media. Además de plazas de garaje (36), trasteros e instalaciones, la promoción, como es habitual en el barrio, contará con un gran jardín y una piscina exterior comunitarios, si bien alguna de las unidades podría contar con su propio jardín y piscina.

Promotores latinoamericanos y comprador nacional

"Desde hace ya algún tiempo, estamos notando el interés de muchos promotores nacionales y latinoamericanos por la zona de Arturo Soria y Conde Orgaz. Promotoras consolidadas a nivel nacional como Tiuna (Avenida de Los Madroños 27 y 29), pero también de origen latinoamericano como Terralpa (Arturo Soria 161) o Los Capriles (José Silva 17), ambas, actualmente, con proyectos en comercialización o Grupo Impar, que promovió Lorenzo Solano Tendero 5", destaca Sergio Suárez, socio director en Suma Inmobiliaria, agencia que ha vendido la última unidad, un ático, que quedaba por vender en el proyecto de Tiuna.

En opinión de este experto, "la falta de suelo dentro de la M-30 y el atractivo de esta zona, a apenas cinco minutos del barrio de Salamanca, con multitud de colegios nacionales e internacionales, servicios de todo tipo, su proximidad con IFEMA y al aeropuerto, con grandes avenidas y arbolado, hacen de la zona un lugar ideal para fijar la residencia sobre todo a familias con niños en edad escolar. De hecho, la aparición de promociones de capital latinoamericano está atrayendo clientes del mismo origen a una zona donde predomina la población nacional y francófona por el Liceo Francés", añade Suárez.

Roberto Perri, CEO de Grupo Impar, explica su experiencia en el barrio, si bien hace ya meses vendieron las últimas unidades y no han vuelto a promover en la zona.

"La demanda es muy alta y muy familiar, con un perfil completamente residencial, no inversionista o de comprador de segunda vivienda. Familias que compran para vivir y con un buen poder adquisitivo, pero que miran muy bien la relación euro por metro cuadrado, de tal manera que, como promotor, no te puedes equivocar en el ticket de venta. El mercado puede haber cambiado, ya que nosotros vendimos hace ya dos años y lo hicimos, de media, en 6.800-7.000 euros el metro cuadrado. Vendimos las primeras unidades hace cuatro años y las últimas hace dos, por lo que no tengo el pulso actual de esta zona", añade, al tiempo que recuerda que el perfil del comprador de su proyecto fue, fundamentalmente, nacional.

"En torno a un 30% de las ventas fueron de comprador internacional, pero como si fuese nacional, porque llevaba toda la vida viviendo en España, por lo que al final, podemos decir que el comprador era nacional, familias consolidadas que, o bien conocían la zona o se habían criado allí, jóvenes con hijos pequeños o recién casados", añade Perri quien insiste en que "hay que medir los precios de venta porque, aunque la zona es buena, no es el barrio Salamanca ni Chamberí".

"Hay que medir los precios de venta porque, aunque la zona es buena, no es ni barrio de Salamanca ni Chamberí"

Su opinión la comparte Chany Chapnik, socio fundador de Grupo Velzia. "Arturo Soria es una zona, principalmente, de familias españolas que quieren estar en el centro de Madrid, que quieren vivir en la ciudad y tener piscina, jardines... y de clase media alta. Sin embargo, desde el punto de vista de transacciones cuesta superar los 1,5 millones de euros".

Por otro lado, y como destaca el CEO de Grupo Impar, "Arturo Soria cuenta con un mercado de segunda mano muy bueno. En Salamanca o Chamberí, puedes comprar y reformar un piso bueno de segunda mano, pero las zonas comunes son las que son. Sin embargo, en Arturo Soria, las zonas comunes son mejores, hay urbanizaciones con jardines espectaculares, lo cual provoca que no sea tan fácil diferenciarte de la segunda mano. La obra nueva compite muy fuerte con este mercado. De hecho, en nuestro caso, el ritmo de ventas no fue tan acelerado como en otros proyectos en Madrid. Las últimas unidades las vendimos seis meses después de terminar el proyecto".

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E. Sanz

Junto a estos promotores latinoamericanos, también se 'cuelan' en el barrio promotores pequeños, como Grupo Abu, una compañía sevillana con un proyecto de siete viviendas con precios desde 600.000 euros, o Zedant, quien promueve once viviendas a partir de 840.000 euros, y cooperativas, como el proyecto de Gestilar, que tiene en marcha Cooper Arturo Soria, una promoción de 21 viviendas de 2 y 3 dormitorios con terraza, todas con plaza de garaje y trastero, con precios a partir de los 833.000 euros.

"Se está dando el caso de mucha autopromoción en solares que ocupaban casas antiguas donde todavía se puede segregar y se levantan pequeñas promociones de 3 o 4 viviendas o algún pequeño edificio según la normativa. Nosotros hicimos el edificio de la calle Prensa 3, frente a la clínica Anderson. Localizamos un suelo edificable y junto con otras personas autopromovimos un edificio de 7 viviendas con zonas comunes", recuerda Sergio Suárez, quien, por otra parte, recuerda cómo "Arturo Soria se encuentra fuera de la limitación de las licencias turísticas, lo que también genera interés para este tipo de inversores. Hace dos meses hemos perfeccionado la compraventa de un edificio residencial completo en la calle Asura que se va a reconvertir en apartamentos turísticos".

De Arturo Soria a Conde Orgaz

Y muy cerca de Arturo Soria, para quienes buscan una vivienda unifamiliar sin tener que mudarse a La Moraleja, se encuentra Conde Orgaz, una zona muy distinta en cuanto a producto y demanda. Se trata de una zona enfocada a un cliente con un gran poder adquisitivo, puesto que la oferta está compuesta, principalmente, por chalets y viviendas unifamiliares, con precios iguales o superiores a La Moraleja, pero sin llegar a los niveles de El Viso.

"En el segmento más prime, en Conde de Orgaz, encontramos promotores como Velzia, que ante la falta de oportunidades se han lanzado a promover chalets unifamiliares de alto nivel. En esta zona es donde encontramos más exclusividad por el tamaño de las viviendas y parcelas que otorgan mayor privacidad y además cuentan con un servicio de vigilancia 24 horas. Aquí tienen su residencia multitud de embajadores, empresarios, altos directivos y gente del mundo del arte y del deporte. Aunque las parcelas son algo más pequeñas, es una zona que se asemeja mucho a La Moraleja, al igual que Arturo Soria al Encinar de Los Reyes", destaca el socio director de Suma Inmobiliaria.

Grupo Velzia, de hecho, tiene dos de sus proyectos más prime en Conde Orgaz. Uno en la ronda de Manuel Granero y el otro, en la calle Joselito. "Conozco Conde Orgaz desde hace mucho tiempo y lo que sorprende no es que se esté poniendo de moda, sino que no lo haya hecho antes, porque está a doce minutos del centro de Madrid, es una zona residencial y la única dentro de la ciudad de Madrid en la que puedes tener parcelas de 1.200, 1.500 y hasta 2.000 metros cuadrados", destaca Chany Chapnik.

"Por otro lado, los precios, sorprendentemente, no han subido como el resto de Madrid, ni mucho menos. De hecho, el mercado ha estado prácticamente plano. Es verdad que es un barrio con una volatilidad muy baja, los precios bajaron muy poco durante la crisis, pero es verdad que el barrio de Salamanca en general, y en particular Recoletos, se ha disparado. Conde Orgaz, en cambio, se comporta de una forma ligeramente ascendente, con muy baja volatilidad. Con la crisis no sufrió muchísimo y ahora, en pleno auge, ha subido mucho menos que la inmensa mayoría de los barrios de Madrid", explica el CEO de Velzia.

"A diferencia de Recoletos, Conde Orgaz se comporta de una forma ligeramente ascendente, con muy baja volatilidad"

Sobre el perfil comprador, Chapnik asegura que "hay de todo. En chalés de hasta 3,5 millones hay, por ejemplo, muchos franceses, que son los potenciales compradores más importantes de la zona por la presencia del Liceo Francés. Hay mucho comprador extranjero, pero hay mucho más comprador local, por ejemplo, que en el barrio de Salamanca. Hay embajadas y domicilios de embajadores... es un perfil tremendamente heterogéneo, aunque todavía no ha llegado mucho comprador latinoamericano". En la actualidad, Velzia tiene dos proyectos en Conde Orgaz, "y estamos estudiando hacer alguno más grande, pero prácticamente no hay suelo disponible y los precios no son lo suficientemente buenos para promover", reconoce Chapnik.

Uno de ellos es una vivienda unifamiliar de 1.200 metros construidos de casa, cuatro habitaciones en la planta de arriba, con una master suite con dos vestidores y dos baños, además de tres piscinas, una en los jardines, una interior con seis metros de altura libre y otra en el rooftop, una piscina infinity. Se trata de una vivienda con vistas al parque del Conde Orgaz, con una sala de cine que se convierte en auditorio y una play room. Una propiedad que se moverá en torno a los 4 millones de euros y que aún no ha salido a la venta.

"Conde Orgaz se pondrá de moda en un momento cercano, por un efecto de mancha de aceite, pero aún no está de moda. Sin embargo, si paseamos por sus calles vemos que uno de cada diez chalés se está reformando. Es un barrio que se construyó en los años 70, con población muy mayor que se irá renovando en los próximos años. Vivirá un proceso parecido al que se produjo en el barrio de Recoletos en 2014", anticipa el CEO de Velzia.