Metrovacesa venderá parte del patrimonio de Gecina para comprar activos más rentables en Francia

Metrovacesa prevé vender una parte importante del patrimonio de viviendas y oficinas de la francesa Gecina con el fin de reinvertir el capital que obtenga en comprar edificios de oficinas de Francia que aporten mayores rentabilidades, a partir del 6%, según ha informado el presidente de Metrovacesa, Joaquín Rivero.

La inmobiliaria española pondrá en marcha su nueva estrategia en Gecina una vez que el próximo miércoles, día 29, Metrovacesa tome las riendas de la sociedad.

En dicha fecha, coincidiendo con la junta general de accionistas de la inmobiliaria gala, Metrovacesa tomará la mayoría de su consejo de administración (diez de sus puestos) y la presidencia.

Durante su intervención en las jornadas 'La empresa española antes los nuevos retos de la internacionalización' organizado por la Asociación de Periodistas de Información Económica (Apie) y la Universidad Internacional Menéndez Pelayo (UIMP), Del Rivero explicó que su estrategia en Gecina pasa por vender un tercio de las 18.600 viviendas que explota la inmobiliaria, aquellas que presentan una baja rentabilidad, con una media del 3,5%.

De igual forma, enajenará el 20% de las oficinas de la actual cartera de Gecina, por aportar rentas desde los 200 euros por su escaso tamaño.

Según Rivero, la baja rentabilidad de las viviendas responde al hecho de que Gecina "siempre ha comprado y nunca ha vendido", en contraste con Metrovacesa que tiene una rotación media de sus inmuebles estimada en siete años y medio para optimizarlos. "En la compañía que hemos comprado -Gecina- no había ciclo. Sólo había comprar y nunca vender", argumentó.

El 20% de las oficinas que también enajenarán tampoco dan las rentabilidades deseadas porque disponen de menos de 1.500 metros de superficie, con localizaciones "antiguas", en edificios "muy pequeños del siglo XIX y mal habilitados", dijo.

Estas condiciones hacen que las oficinas originen "mucho gasto para su administración y una inferior renta", que cifró en una media de 200 euros, cuando las más altas oscilan entre 600 y 650 euros y las ubicadas en zonas centrales o centros de negocios están en 500 euros.

Nuevas inversiones

Los fondos obtenidos en estas ventas se destinarán a la compra de otras oficinas de más de 7.000 metros o ubicadas en centros de negocios o localizaciones mejores, que aporten una rentabilidad media del 6%, "que es lo que normalmente da el mercado", explicó.

Rivero subrayó que todo lo que se venda será reinvertido en Francia e, incluso, sugirió que se podría incrementar la inversión allí, al asegurar que la compañía tendrá "algún endeudamiento más en Francia". Indicó que analiza además la posibilidad de reducir deuda para optimizar los tipos aplicados, para lo que se han contratado coberturas que superan el 60% del endeudamiento, situados ambos en un plazo de seis años.

A pesar del giro en el negocio anunciado en Gecina, Rivero se mostró muy satisfecho de la compra de una compañía que tiene el 95% de sus propiedades en la misma ciudad de París, 18.600 viviendas en alquiler y 1,5 millones de oficinas. Sus inmuebles suponen el 2% de todas las viviendas que están en París en alquiler, que alojan a 75.000 personas, mientras que en las oficinas trabajan unas 55.00 personas.

Rivero asumió esta operación como una "oportunidad no, sino como una estrategia definida desde el principio", porque la estrategia de Metrovacesa y su motor principal es el crecimiento", y hace un año ya decidió salir de España a mercados más rentables.

Metrovacesa, según dijo, ha elegido Francia porque es "el mejor lugar" para los inmuebles en renta y el mercado más líquido, lo que permite comprar y vender sin problemas. Según dijo, su liquidez es casi siete veces superior a la de Madrid en compras y ventas, y la rentabilidad directa un 20% mayor.

En Francia se aprovechan además de la exención de impuestos para alquiler, lo que aporta dos puntos adicionales de rentabilidad, de forma que la ganancia media en el mercado luso es del 8% -6% sin tener en cuenta los beneficios fiscales- frente al 4,5-5% de Madrid.