Machada de Merlin: amplía capital un 20% y los inversores la aúpan en bolsa

Ampliar capital en un 20% cuando se cotiza con un descuento del 30% frente al valor de activos (NAV) es todo un desafío. Conseguir hacerlo con el respaldo de todos los accionistas de referencia a este plan, un auténtico hito. Lograr cerrar libros con sobresuscripción en apenas ocho horas, un verdadero éxito. Pero, que al día siguiente, el mercado, en vez de ajustarse al precio de la ampliación, dispare el valor en bolsa, es lo que en castellano se llama una auténtica machada.

Esto es lo que ha hecho Merlin Properties en las últimas 48 horas. El martes, a las seis de la tarde, lanzó una ampliación de capital del 20% mediante una colocación acelerada de 93,5 millones de títulos. A las 2.47 de la madrugada del miércoles, comunicó que había conseguido 920,7 millones de euros a un precio de 9,8 euros por acción, es decir, con un descuento del 4,67%. Inmediatamente, con la apertura del mercado, el valor se ajustó y, a partir de ese momento, empezó a subir hasta cerrar en 10,30 euros por acción.

El único pero que puede buscarse a esta operación, llamada a formar parte de los casos de estudio, es haberse quedado a un paso del número redondo de 1.000 millones de euros que tanto habría gustado conseguir a su consejero delegado, Ismael Clemente. En cualquier caso, ganas de ponerle tres pies a un gato que ha sabido sacar las uñas en el momento justo: en la última ventana antes de verano.

Para entender cómo ha podido hacer esta gesta, hay dos claves. La primera es que los inversores han comprado todo el razonamiento de la socimi respecto al potencial de los centros de datos, que es el tipo de activo en el que Merlin va a invertir todo este dinero. Este punto explica la rápida suscripción de la ampliación y el pequeño descuento aplicado (menos del 5% es un éxito en este tipo de operaciones).

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Pero, la clave que explica el comportamiento en bolsa el día después es que la socimi ya tiene en dinero en bolsillo. Desde hace meses, se sabe que la compañía quiere invertir unos 2.000 millones, entre capital y deuda, en centros de datos y que, para conseguirlo, la idea de Clemente era ampliar capital. La duda era cómo y cuándo iba a poder llevarlo a cabo, un interrogante que se ha despejado definitivamente.

Desde este punto de vista, el hecho de que los planes de la socimi se conocieran desde hace meses también ha permitido al mercado prepararse previamente, lo que ha jugado en favor del valor cuando han empezado a cotizar las nuevas acciones. Y eso que, como ha resaltado la casa de análisis Jefferies, la operación supone inicialmente una aflicción para los actuales accionistas de Merlin en forma de dilución, especialmente en términos de flujos de las operaciones, donde podría alcanzar el 15%.

Sin embargo, son varias las firmas que han considerado que las ganancias que deben derivarse del plan de crecimiento en centros de datos bien valen ese impacto inicial. De hecho, en lugar de un recorte de valoración (como sí ha hecho Jefferies), firmas como JB Capital y JP Morgan han respondido a la ampliación elevando el precio objetivo que otorgan a la socimi española, mientras que Bankinter ha elevado su recomendación a comprar.

"En realidad, son buenas noticias para la compañía, ya que permitirá poner en marcha la nueva fase de inversión en centros de datos, que podría superar los 2.000 millones de euros y debería suponer una fuerte generación de valor futura. Esperamos que la acción vuelva en las próximas sesiones a niveles de 11,3 euros por acción (+15% frente el precio de ampliación), para posteriormente ir incorporando la posible generación de valor esperada de los centros de datos", han augurado los analistas del banco español.

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A estas muestras de optimismo no les faltan números en los que apoyarse. Así, los analistas de Alantra han subrayado su convicción de que la operación será fuertemente positiva en el medio plazo. "Estimamos que la combinación de la Fase I de los centros de datos (60 MW, 14,4% de rentabilidad sobre coste y 81 millones de GRI [ingreso bruto de las rentas] estabilizado) y la Fase II implicará un capex combinado de 2.660 millones de euros, un GRI de cerca de 370 millones y un NOI [ingreso operativo neto] de casi 260 millones para 2029. Suponiendo una tasa neta de valoración de entre el 5,5% y el 5,75%, implicará más de 4.600 millones de GAV (valor bruto de los activos) o más de 1,7 veces el capital invertido y más de 3 euros de incremento del NAV (valor neto) por acción".

Además, como otra muestra de que la comunidad inversora ha comprado la estrategia de Merlin, destaca la postura que ha defendido Alantra de que el cambio en el mix de activos en la cartera de Merlin justificará mejores descuentos en términos de NAV, el Talón de Aquiles de todas las inmobiliarias cotizadas del país. Los analistas de la casa española se refieren a la metamorfosis que va a protagonizar la socimi en los próximos cinco años, cuando pasará a ser una empresa donde el 45% de las rentas vendrán de centro de datos y otro 15% de centros logísticos destinados a comercio online. Una suerte de socimi del siglo XXI, donde las oficinas y los centros comerciales representarán solo el 40% del negocio, frente al 80% actual.