Aguirre Newman prevé bajadas de precios hasta de dos dígitos en las viviendas de todos los municipios de la Costa del Sol

El precio de las viviendas de todos los municipios de la Costa del Sol sufrirá bajadas, hasta de dos dígitos, en el próximo ejercicio; los plazos de comercialización que se barajan se sitúan en el entorno de los 55 meses; y la oferta inicial de viviendas en comercialización disminuirá tanto en promociones de viviendas plurifamiliares como unifamiliares, según previsiones recogidas en el último Informe del Mercado Residencial Turístico Costa del Sol de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.

“Venimos arrastrando una crisis en la costa desde hace casi tres años, crisis que ha sido agudizada en esta zona por los escándalos de las operaciones Ballena Blanca, Malaya e Hidalgo. Esto, unido a la crisis financiera, nos encontramos con una de las peores situaciones en las que el turismo residencial ha estado nunca”, afirma a El Confidencial Ricardo Arranz, presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial.

El informe pone de manifiesto que la actividad en el mercado residencial de la Costa del Sol en el periodo analizado, entre marzo de 2007 y marzo de 2008, se ha caracterizado por un importante incremento en los plazos de comercialización que hace que en este momento sean necesarios de media más de 50 meses para finalizar la venta completa de una promoción.

Consecuencia de estas dificultades para dar salida al producto es el importante volumen del mismo en situación de llave en mano (en disposición de entrega) que se encuentra a la venta. En viviendas plurifamiliares, casi el 45% del producto en stock (sin vender) está en esta situación. Esto supone un incremento de más de un 20% respecto al año 2007. En el caso de las viviendas unifamiliares, es más del 37% del producto en stock el que está en situación de llave en mano frente al 17,5% del año 2007.

Ante esta situación, la consultora ha observado una doble respuesta por parte del promotor. Por un lado, una disminución de la actividad promotora con el objeto de dar solución a la situación de sobreoferta en el mercado; y por otro lado se ha procedido a realizar una disminución en el precio medio de las viviendas plurifamiliares con el fin de reactivar la demanda.

Descensos relevantes en Mijas Costa o Sotogrande

En lo que respecta a los precios registrados en el periodo objeto de estudio, Aguirre Newman detecta una disminución de casi el 2,5% en el precio medio por metro cuadrado de las viviendas plurifamiliares. Son especialmente relevantes los descensos de precios en algunas áreas como Mijas Costa o Sotogrande, donde éstos han superado el 12% y el 15%, respectivamente. Fuengirola es el único municipio en el que se ha registrado un ligero incremento del 4,5% en el precio del metro cuadrado.

Se ha detectado en 2007 una escasez de compradores tanto nacionales como extranjeros, por los altos precios alcanzados en las viviendas y por la incertidumbre derivada de las condiciones actuales del mercado crediticio internacional.

En cuanto a la demanda extranjera, se prevé una reactivación en el último trimestre del año en la medida que se recupere la confianza en los mercados. La demanda nacional también tendrá un mejor comportamiento que en el año 2007 como consecuencia de la reducción de precios, lo que permitirá una disminución en el stock de viviendas en venta.

Por otra parte, el informe asegura que existe un interés creciente por parte de inversores institucionales (nacionales y extranjeros) por la compra de promociones enteras (o porcentajes importantes de promociones), siempre y cuando puedan negociar significativos descuentos sobre los precios oficiales de venta. Actividad propia de fondos denominados “buitre”.

Ricardo Arranz confirma este extremo: “El turismo residencial ya se está moviendo un poco. Sí es cierto que hay empresas extranjeras, sobre todo británicas, que están buscando producto con descuento en la zona. La costa siempre ha caído primero pero también es el área que primero se recupera”. Pese a la situación de crisis que vive todo el sector, Arranz estima que “las promociones se están terminando, porque venimos de una situación en la que se ha ganado mucho dinero”.