Las viviendas 'prime' de Francia y Rusia, las que más suben; las de Dublín e Ibiza, las que menos

Jean Cap Ferrat (Francia) y San Petersburgo (Rusia) son las dos ciudades europeas que han registrado mayores subidas de precios en las viviendas prime en el turbulento año 2007, con revalorizaciones del 39% y el 38%, respectivamente. Por el contrario, áreas europeas que han dejado atrás espectaculares booms inmobiliarios, tal que Dublín e Ibiza, son las que han registrado un menor crecimiento, según se desprende del Índice Residencial Internacional Prime, incluido en el Informe Anual de la Riqueza 2008 de la consultora inmobiliaria Knight Frank.

Liam Bailey, director de Research Residencial de Knight Frank y autor del informe comenta que “los resultados de nuestro índice indican que la variación media del valor del capital de las propiedades prime a escala mundial fue del 11% entre el cuarto trimestre de 2006 y el mismo periodo de 2007. El mayor crecimiento tuvo lugar en las economías emergentes, especialmente en China y en Europa Central y del Este. La segunda área de crecimiento correspondió a los centros financieros mundiales y a los ‘lugares más solicitados’ de segunda vivienda en Francia, Italia y el Caribe”.

En la clasificación de lugares con una mayor subida de los precios se aprecia una combinación de lugares de segunda vivienda y ciudades prime. Antigua (40%) y St. Jean Cap Ferrat (39%) encabezan la tabla, seguidas de San Petersburgo (38%) y Moscú (35%). En estas dos últimas, disminuyó el ritmo del año anterior, en el que se alcanzó un crecimiento del 95% y el 75%, respectivamente, ante la falta de oferta en esta categoría en las principales ciudades rusas, como consecuencia del aumento de la riqueza privada.

En general, en 2007, el crecimiento del capital en el sector residencial prime ha sido mayor en los principales centros financieros mundiales y en aquellos con jurisdicciones fiscales favorables. En esta categoría, se encuentran cinco de los diez lugares situados en los primeros puestos, encabezados por Londres, con un crecimiento del 29% y precios medios de 3.025 libras por pie cuadrado. Otros centros financieros situados en los diez primeros puestos del índice son Singapur, con un crecimiento del 31%, Nueva York (25%) y Dubai (24%).

Como ocurre en Londres, donde las propiedades valoradas en más de 10 millones de libras aumentaron su precio un 37% frente al promedio del 29%, en otros centros mundiales superprime, como Mónaco, también se apreció un diferente comportamiento del aumento de los precios en función de su valor. En 2007, el promedio del aumento de los precios fue del 25%, mientras que el de las propiedades valoradas en más de 10 millones de libras fue de un 30%.

¿Dónde ha aumentado la población de personas con patrimonio elevado?

El informe de la Riqueza de Knight Frank incluye además interesantes datos de la relación entre las personas con un patrimonio elevado (también llamadas HNWI) y el comportamiento de las propiedades prime. Las mayores tasas de aumento de la población de HNWI en 2007 se registraron en China (14%) e India (9%), mientras que en Kazajstán, Singapur, Argentina y Emiratos Árabes Unidos se alcanzó un 8%.

La subida de los precios de las materias primas ha generado una gran riqueza y ha dado lugar a la aparición de un número considerable de nuevos HWNI en países que disponen de un gran volumen de recursos materiales, como son Brasil, Canadá, Australia y Rusia, donde en 2007 surgieron más de 8.500 residentes acaudalados en cada uno de estos países.

Las conclusiones de este informe de la Riqueza apunta a que los “ricos se están haciendo más ricos”. A medio y largo plazo, los mercados prime y superprime tendrán unos resultados espectaculares a medida que la riqueza siga acumulándose a nivel mundial. No obstante, fuera de estos mercados hay muchas oportunidades de inversión en otros lugares.

El aumento a nivel mundial de los recursos entre la población merece una consideración seria a la hora de plantearse las opciones de inversión. La creciente clase media de las economías emergentes en lugares como Varsovia, Guangzhou (China) y Bombay requiere viviendas asequibles y de calidad, de las que no existe demasiada oferta.

El aumento de los recursos da lugar a la creación de otro mercado: el de segundas viviendas y el de viviendas de vacaciones. Un número creciente de prósperos profesionales, tanto en Moscú como en otras ciudades de Europa del Este, busca una segunda vivienda. Por limitaciones económicas, prefieren lugares como Bulgaria en lugar de mercados establecidos, como es el caso de Francia. Los compradores de proyectos edificados en la costa del Mar Negro de Bulgaria han sido rusos (70%), polacos (20%) y europeos del norte (10%, únicamente).

Los mercados residenciales han tenido problemas significativos, entre los que se incluyen el descenso de los precios, las limitaciones de financiación y la disminución del volumen de ventas. Empezaron en EEUU y se están extendiendo a Europa. Sin embargo, según este informe, “los centros prime tienen sus propias reglas: Londres, Nueva Cork y Shangai, entre otros, demuestran que prácticamente todos los mercados residenciales ligados a la economía mundial siguen generando confianza entre los compradores”. A pesar de una perspectiva más débil para este año y el próximo, en KF consideran que los mercados prime seguirán mereciendo que se les preste atención a largo plazo, especialmente los mercados emergentes.