Expertos cuestionan los datos ‘oficiales’ del Ministerio de Vivienda: “El precio está cayendo mucho más”

Horas después de la quiebra de la primera promotora española por activos, Martinsa-Fadesa, el Ministerio de Vivienda anunció que el precio de la vivienda libre seguía subiendo un 2% en el segundo trimestre de 2008, pinchazo de la burbuja inmobiliaria mediante. Bien es cierto que la estadística oficial refleja un caída del 0,3% entre mayo y junio, la primera bajada en una década; y que la subida interanual del 2% es la más baja desde 1997 y que supone en realidad una caída del 3% -teniendo en cuenta que la inflación ha escalado al 5%-. Sin embargo, todos los analistas consultados por El Confidencial en el día de ayer cuestionaban estos datos y dudaban de que reflejaran la realidad actual del mercado. ¿Por qué nadie se cree los datos oficiales del Ministerio de Vivienda?

Las respuestas van desde la incredulidad a la metáfora, pasando por la broma: “Como persona de la calle, tengo la impresión de que los precios están cayendo mucho más”, valoran unos. “Los datos son de chiste: es como cuando un astrómo analiza la luz de una estrella que ya no existe”, afirman otros. “No refleja la realidad, porque esos precios se calculan a partir de precios de tasación, no de transacción y además van con retraso porque hacen referencia a viviendas apalabradas hace 18 meses”, explica José García Montalvo, profesor de Economía de la Universitat Pompeu Fabra de Barcelona.

El tumor inmobiliario y la falta de medios para diagnosticarlo

Montalvo, en su publicación ¿Cuánto aumenta realmente el precio de la vivienda?, colgada en su página web, disecciona las estadísticas oficiales y señala sus lagunas: “Por desgracia, las estadísticas inmobiliarias españolas no están a la altura de la gravedad del problema. Parece claro que a la economía española le ha aparecido un tumor inmobiliario, especialmente en términos de precios. Sin embargo, existe un problema fundamental para afirmar en el diagnóstico (canceroso o benigno) del tumor inmobiliario: la información sobre los precios de la vivienda en España es bastante deficiente. En términos médicos, diríamos que en vez de hacer un TAC para ver la extensión del tumor, sólo podemos usar una lupa de pocos aumentos. Por tanto, no sabemos con precisión a qué ritmo está evolucionando el tumor”.

Montalvo hace hincapié en que este precio se calcula a partir de tasaciones suministradas por diversas sociedades. Los problemas asociados al cálculo de este índice son múltiples, pero se centra en dos: en primer lugar, no tiene en cuenta la calidad de las viviendas tasadas en cada periodo, a pesar de ser bienes muy heterodoxos. Y en segundo, “el contenido informativo se ve mermado por los sesgos asociados al utilizar precios de tasación y no precios de transacción. La tasación es una operación que sirve fundamentalmente para obtener un préstamo con garantía hipotecaria. (...) El simple hecho de utilizar como unidad de observación las viviendas que han sido objeto de tasación, introduce un problema adicional, al no incluir los precios de las viviendas cuyos propietarios no requieren de un préstamo para pagarlas y, por tanto, con una probabilidad alta no precisarán una tasación. Teniendo en cuenta la enorme cantidad de billetes de 500 euros que circulan en nuestro país, y que el sector inmobiliario es foco fundamental de blanqueo de dinero, no es ilógico pensar que ese sesgo de selección tenga una cierta incidencia en la representatividad de los precios de tasación”.

El precio de los inmuebles crece en torno al IPC, según el Gobierno

Mención aparte merece la aseveración de la directora general de Arquitectura y Política de Vivienda, Anunciación Romero, de que “estos datos se acercan al objetivo del Gobierno de que el precio de los inmuebles crezca en torno al IPC”. Montalvo no está de acuerdo: “Es kafkiano, llevan diciendo lo mismo trimestre tras trimestre. En realidad, nos estamos alejando del IPC”. Otros analistas consultados no son tan amables: incluso se cuestionan la idoneidad de la estadística -incluido el precio que cuesta hacerla-, de la directora general e incluso del Ministerio de Vivienda.

Sin embargo, el Gobierno ve esta “caída real” como una oportunidad única para conseguir un crecimiento del precio que no esté descompensado, en tanto que desde el sector promotor consideran que este ajuste es positivo, porque el precio de la vivienda había adquirido un nivel muy alto como consecuencia del encarecimiento del suelo”. Que se lo pregunten a Fernando Martín.