Santander mantendrá cerrado cuatro años Banif Inmobiliario si no logra vender los activos

Los partícipes del fondo Banif Inmobiliario podrían tener que esperar el doble del plazo anunciado el lunes -dos años- para poder rescatar el total de su inversión. En efecto, si Santander Real Estate (la gestora del fondo) no consigue vender los inmuebles que tiene en cartera para atender a los reembolsos masivos solicitados en los dos próximos años, tiene la posibilidad de ampliar el plazo otros dos más para liquidar este producto, según fuentes conocedoras de la situación. De producirse esta situación, los partícipes no podrían retirar totalmente su dinero durante esos cuatro años, aunque el banco hará reembolsos cada vez que venda un 10% de su patrimonio.

En realidad, la solicitud del Santander a la CNMV de suspender los reembolsos durante dos años le permite ganar todo este tiempo: cuenta con esos dos años y, si no bastan, con los dos adicionales para liquidar definitivamente el fondo según el artículo 24 de la Orden de 24 de septiembre de 1993 sobre fondos y sociedades de inversión inmobiliaria. De esta forma, se da un margen total de cuatro años para que el mercado inmobiliario se recupere y poder vender así los activos a un precio razonable. La imposibilidad de conseguir hoy ese precio razonable en una venta masiva de los inmuebles es lo que ha motivado el cierre del fondo.

Consciente de la posibilidad de que el plazo se alargue y del consiguiente perjuicio para los partícipes, el banco que preside Emilio Botín ha adoptado dos medidas para facilitar la mayor liquidez posible. En primer lugar, ofrecerá la posibilidad de reembolsar cada vez que venda un 10% del patrimonio del fondo. El producto de dicha venta se prorrateará entre todos los partícipes que hayan solicitado el reembolso, y así hasta completar todo el importe solicitado. En segundo lugar, como explicaba ayer El Confidencial, ofrecerá un crédito hipotecario en condiciones de mercado a todos los partícipes que deseen hacer líquidas de golpe todas sus participaciones.

La opción de liquidar directamente el fondo y reducir así el plazo máximo de iliquidez a dos años tenía un grave inconveniente: si en ese tiempo Santander no conseguía vender todos los activos, tendría que poner los inmuebles que le quedaran en cartera a nombre de los 43.000 partícipes del fondo, algo que sería una auténtica locura. De ahí que haya optado por intentar solucionar el problema antes de liquidar el fondo y por alargar el plazo máximo hasta los citados cuatro años para evitar una situación tan kafkiana.

Si Santander estuviera dispuesto a asumir unos descuentos del 30% o incluso superiores en los inmuebles del fondo, los vendería ahora mismo y liquidaría el fondo con la pérdida correspondiente para los partícipes. Como no está dispuesto a asumir ese coste, lo que hace es ganar tiempo para poder vender los activos con menos restricciones, sostiene un experto en el mercado inmobiliario.

La clave, el fin de la crisis inmobiliaria

Al final, la solución del entuerto dependerá de la evolución del mercado inmobiliario español. Es cierto que, dada la magnitud actual de la crisis y que no se observa ningún atisbo de recuperación a medio plazo -la actividad se paralizó completamente en diciembre-, parece muy difícil que Santander consiga vender los 3.266 millones de euros en ladrillos que tiene el fondo en menos de dos años. Cuatro años parece un plazo más lógico, en el que es más probable que el mercado haya tocado suelo y haya empezado la recuperación de la actividad y de los precios, aunque hoy por hoy nadie es capaz de pronosticarlo con algún grado de certeza.

Los activos que tiene este fondo son de primera calidad, el problema es que nadie quiere saber nada de inversión inmobiliaria en este momento, y eso es lo que ha provocado la huida en masa de los partícipes desde octubre, opina otro especialista. Entre esos activos se encuentra el centro comercial Plenilunio, el edificio de oficinas Cerro Gamos de Pozuelo, el edificio Trianón y distintos desarrollos de viviendas en Las Tablas (todo ello en Madrid), así como las torres Diagonal del Mar en Barcelona.

Un portavoz del banco respondió ayer a las acusaciones de oscurantismo y manipulación diciendo que el proceso se está haciendo de la mano de la CNMV, como demuestra el documento de preguntas y respuestas sobre este caso publicado el mismo lunes por el supervisor. Respecto a las protestas de que el fondo ofrecía rentabilidades muy inferiores a las del mercado inmobiliario español, este portavoz asegura que esta política tan conservadora significa que los activos están menos sobrevalorados y, por tanto, ahora bajarán menos que los de otros fondos.