Si revisas tu hipoteca en junio, buenas noticias: entre 180 y 360 euros menos al año

Ha tardado más de dos años en llegar, pero en unos días será una realidad. En mayo llegará la primera rebaja importante de las hipotecas, un ahorro que puede alcanzar los 360 euros al año, unos 30 euros al mes. Se trata de una cantidad poco relevante para la economía de una familia, pero con el cierre de este mes el euríbor pone fin al incremento de las cuotas.

A la espera de conocer la decisión que toma el próximo 6 de junio el Banco Central Europeo (BCE) sobre los tipos de interés oficiales, el euríbor ha registrado una nueva, aunque leve, bajada durante el mes de mayo. El índice de referencia más utilizado en Europa para calcular el tipo de interés de las hipotecas variables se sitúa, a falta de tan solo un dato diario para cerrar el mes de mayo de 2024, en el 3,679%. Este valor se sitúa ligeramente por debajo del 3,862% de hace un año y, además, es 0,027 puntos porcentuales menor que el registrado durante el mes anterior (3,703%). También es el más bajo anotado por el euríbor en cuatro meses, desde enero.

En términos económicos, esta bajada supondrá un pequeño ahorro para las familias, sobre todo si lo comparamos con los encarecimientos de las revisiones anteriores. Es decir, la cuota de las hipotecas variables que hagan su revisión anual con el dato del euríbor de este mes de mayo bajará unos 15 euros mensuales o 180 euros anuales para una hipoteca de 150.000 euros; y 30 euros mensuales o 360 anuales para una de 300.000 euros.

Así, por ejemplo, una persona que contrató en junio de 2021 (cuando el euríbor todavía estaba en negativo) una hipoteca variable de 150.000 euros con un plazo de amortización de 30 años, un tipo de interés que se calcula con euríbor más un diferencial del 0,99% y revisiones anuales vemos que la revisión la hace con el dato de mayo. Por tanto, pese a que comenzó pagando 449,38 euros al mes de hipoteca, en 2022 esa cuota se incrementó hasta los 500,03 euros y en 2023 se disparó hasta los 769,11 euros. Ahora, con la bajada del euríbor, su cuota mensual bajará 15,14 euros cada mes, hasta los 753,97 euros, pero no compensará todavía los más de 300 euros de incremento acumulado que ha registrado desde su contratación.

En el caso de que la cuantía inicial de la hipoteca ascendiera a los 300.000 euros, con las mismas condiciones mencionadas antes, vemos que para este préstamo el encarecimiento acumulado ha sido de algo más de 600 euros. ¿El motivo? El mismo que en el ejemplo anterior: la subida del euríbor en cada revisión. En este caso, el hipotecado comenzó pagando 898,75 euros de cuota, pero con la revisión de 2022 se incrementó hasta los 1.000,06 euros y en 2023 también se disparó hasta los 1.538,23 euros. Igualmente, con la revisión de este mes habrá una bajada que, en este caso, será de 30,28 euros cada mes: hasta los 1.507,94 euros mensuales.

Miles de hipotecados con préstamos a tipo variable llevan meses esperando esta ansiada rebaja de la cuota que, si bien, por el momento no será especialmente relevante, al menos ha puesto fin a las subidas.

La bajada del euríbor aún no compensa el incremento acumulado desde 2021

"Si bien por el momento estas rebajas todavía son pequeñas, lo importante es el cambio de tendencia del indicador, la cual atribuimos a que los mercados dan por hecho que el BCE dará el pistoletazo de salida a su ciclo de flexibilización en su reunión del 6 de junio, es decir, dentro de una semana", añaden los analistas de la fintech Ebury quienes, no obstante, advierten de que quienes revisen sus hipotecas de forma semestral no correrán la misma suerte.

"Estos hipotecados no notarán un descenso en la cantidad a pagar por su cuota, sino que su cuota hipotecaria subiría ligeramente en esta revisión de mayo, ya que el mes de referencia en este caso es diciembre, cuando el euríbor se situó en el 3,513%".

A la espera de la bajada de tipos del BCE

La bajada del euríbor desde el mes de enero ha ido de la mano de las expectativas a una rebaja de los tipos de interés por parte del BCE. El mercado ya descarta la primera bajada la próxima semana, sin embargo, el repunte de la inflción en la zona euro, por primera vez en lo que llevamos de 2024, ha vuelto a hacer saltar las alarmas.

Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora, se muestra muy prudente al respecto. "Se abren nuevas incertidumbres tras el repunte inesperado de la inflación, aunque la bajada de tipos del BCE del día 6 parezca ya inamovible. Los tipos de interés se van a situar en niveles más asequibles a corto plazo, para intentar estimular las economías de la Unión, principalmente la alemana".

"Sin embargo", advierte, "el repunte de la inflación ha generado incertidumbre sobre si el BCE seguirá reduciendo los tipos de interés en el futuro. Un aumento en la inflación podría llevar a que el banco central decida mantener los tipos estables o incluso aumentarlos para controlarla".

Al igual que Javaloyes, otros expertos dan por hecho la bajada de la próxima semana, con un efecto limitado sobre el mercado hipotecario. "La bajada que vemos ahora del euríbor es positiva para todos, pero apenas cambia el panorama económico e hipotecario, que se encuentra desde hace meses en un momento de estabilización y mantenimiento", explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli. "El euríbor sigue en niveles muy elevados, más de lo que a principios de año pensábamos que iba a estar por estas fechas, y habrá que ver qué pasa con los cambios que vaya aprobando el BCE, primero en su reunión del 6 de junio y, sobre todo, a partir de verano, durante el último trimestre del año", añade.

Lo mismo opina Itsaso Apezteguia Extramiana, analista de mercado de Ebury, cada vez parece más claro que "las buenas noticias para los hipotecados llegarán a partir de junio, ya que junto con los recortes de tipos del BCE se producirá una caída del euríbor. Sin embargo, los mercados ya descuentan dicho recorte desde hace tiempo, por lo que la caída del indicador podría no ser muy significativa. La cuestión clave ahora es el ritmo de los recortes más allá de junio, que a su vez dependerán de los próximos datos, sobre todo los de inflación".

La primera bajada de tipos tendrá poco impacto

El hecho de que el mercado lleve meses descontando esta primera rebaja de tipos provocará que la rebaja apenas tenga impacto en el mercado, según los expertos. Javaloyes calcula que "una bajada de 0,25 puntos implicaría una reducción moderada en la cuota mensual de una hipoteca tipo de 200.000 euros a 20 años. En el caso de que el BCE decida mantener los tipos estables o incluso aumentarlos, este ahorro se puede ver reducido o, incluso, desaparecer. Por lo tanto, es importante para los hipotecados estar al tanto sobre todo de la evolución de la inflación. En resumen, la evolución de los tipos de interés después de la baja prevista por el BCE estará influenciada por la inflación, lo que a su vez tendrá impacto en las cuotas de las hipotecas", añade el CEO de Agencia Negociadora.

Colombelli coincide con ambos expertos. "Christine Lagarde anunciará en la próxima reunión la primera bajada de los tipos de interés en ocho años, concretamente desde marzo de 2016. Eso sí, debemos entender que llevamos desde septiembre de 2023 estancados en un 4,5% por motivos que todavía no están solucionados al 100% y la bajada que veremos en unos días de los tipos de interés será muy leve, de solo 0,25 puntos porcentuales. Esto apenas cambiará la foto actual, ya que seguiremos con los tipos de interés muy altos, pero sí puede ser el punto de inflexión para nuevas bajadas".

"Esto apenas cambiará la foto actual, ya que seguiremos con tipos muy altos, pero sí puede ser el punto de inflexión para nuevas bajadas"

La previsión sobre el euríbor para 2024 que realizan otras entidades y organismos sitúan al euríbor en una horquilla que va del 2,6% al 3,25% de cara a finales de 2024: Bankinter y Funcas son los que prevén cifras más elevadas para final de año (3,25% y 3,2%, respectivamente), mientras que Caixabank sitúa al euríbor en el 2,78% y Asufin, en el 2,6%.

"A medio plazo, nuestras previsiones sitúan al indicador, con la debida cautela, en el entorno del 3,6% a finales del primer semestre, para ir bajando progresivamente hasta cerrar 2024 rondando el 3%", destaca Estefanía González, portavoz de Kelisto.es.

Se frena la firma de hipotecas a la espera del BCE

A pesar de que tanto los tipos como el euríbor aún sigue en niveles altos, "los bancos están ofreciendo tipos de interés en sus hipotecas bastante competitivos, situando casi todos sus productos ya por debajo del 3% TIN", asegura el portavoz de iAhorro que, a su vez matiza que "casi todas las entidades mantienen, desde hace unos meses, sus ofertas hipotecarias sin grandes cambios y, si hay alguna que baja o sube tipos lo hace para posicionar algún producto en concreto o por motivos empresariales".

Según iAhorro, en el mercado se pueden encontrar hipotecas fijas por debajo del 3% TIN, mixtas alrededor del 2% TIN y variables que, pese a estar referenciadas a un euríbor muy alto, tienen asociados tipos de interés iniciales (para los primeros seis o doce meses, en función del banco) muy bajos, en torno al 1% TIN y diferenciales que pueden rondar incluso el 0,5%.

La subida de los tipos de interés y las expectativas en torno a una inminente bajada de tipos ha frenado ligeramente la contratación de hipotecas. De hecho, los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de marzo, muestran un descenso del 18%, mientras que según el último análisis de Rastreator, 2 de cada 10 españoles, que no han adquirido una vivienda todavía, están a la espera de que bajen los tipos para contratar una hipoteca con mejores condiciones.

"Siguiendo esta línea, las hipotecas variables han dado un pequeño salto estas últimas semanas y han pasado a suponer el 7% de las contrataciones en nuestro comparador de hipotecas en lo que va del mes de mayo. No obstante, dada la tendencia del euríbor, las hipotecas fijas y mixtas siguen liderando el mercado con un total del 74% y del 18% de operaciones respectivamente, ya que estas modalidades, sobre todo las mixtas, garantizan un TIN fijo para los primeros años del 2,25%
mientras que, en el caso de las hipotecas fijas, este interés puede encontrarse en nuestro comparador por debajo del 3%", señala Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator.

En concreto, en el comparador de hipotecas de Rastreator, es posible encontrar hipotecas fijas con un interés por debajo del 3% (llegando a tipos del 2,4% para perfiles óptimos) y en para hipotecas mixtas, con un TIN fijo 1,59% para casos a 3 años y al 1,84 para casos a 5 años.

La banca, más flexible a financiar más del 80%

Sobre la reacción de la banca a estos cambios en política monetaria, desde iAhorro detectan un aumento de las financiaciones por encima del 80%, aunque a un ritmo lento.

"El año pasado hubo un cierre de grifo importante por parte de las entidades financieras a la hora de financiar más del 80% del precio de compraventa o tasación de la vivienda y esto también ocasionó una caída a nivel de volumen de hipotecas contratadas en España", analiza el director de Hipotecas de iAhorro, que ahora asegura que "la situación está mejorando y en los últimos meses, en general, vemos algo más de predisposición de la banca a estudiar este tipo de operaciones, que evidentemente conllevan más riesgo".

“La guerra comercial se intensificará de cara a la segunda mitad del año"

Entre los motivos que están impulsando este cambio de tendencia según Colombelli, están que "pequeñas cajas están ofreciendo producto, sobre todo a tipo de interés variable, a personas con peores perfiles y que necesitan una financiación superior al 80%. De esta manera, los compradores que buscan una financiación elevada pueden optar a una hipoteca y los bancos más pequeños, con menos cuota de mercado, consiguen vender los préstamos hipotecarios a tipo variable, que siguen sin ser un producto atractivo para cualquier otro consumidor".

Por su parte, desde Kelisto.es, González apunta hacia una consolidación en las mejoras en la oferta hipotecaria, aunque a un ritmo que todavía es moderado. "La guerra comercial se intensificará de cara a la segunda mitad del año, aunque seguimos viendo caídas de precios paulatinas y centradas en el tipo fijo y mixto, en línea con lo ocurrido en los últimos meses".