La venta de la nuda propiedad para completar la pensión: qué es y cómo tributa

La venta de la nuda propiedad gana adeptos entre quienes buscan un complemento a su pensión tras la jubilación. Según datos de Más Vida, compañía especializada en este tipo de operaciones, durante el primer semestre de 2024 se duplicaron las operaciones de nuda propiedad en España. Un mercado en crecimiento, pero aún muy pequeño, ya que, según el Colegio de Registradores, durante el año 2023 solo se hicieron 1.845 operaciones en todo el país.

¿Pero qué es la nuda propiedad y qué ventajas ofrece? La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa, en este caso, la vivienda, de la cual es propietaria pero de la que no puede hacer uso. La posesión y disfrute de ese bien estará en manos de un tercero, dando lugar a lo que se conoce como derecho de usufructo. Es decir, alguien es propietario de una vivienda, pero el derecho de uso y disfrute es de otra persona: el usufructuario.

En los últimos años, se ha puesto relativamente de moda entre personas mayores sin herederos o en una situación económica complicada, ya que al vender la nuda propiedad de su vivienda y reservarse el usufructo de la misma, se aseguran, por un lado, poder seguir viviendo en su casa de toda la vida de forma vitalicia, es decir, hasta su fallecimiento, y, al mismo tiempo, recibir una compensación económica a cambio de renunciar a la nuda propiedad. Una compensación que puede ser en un único pago o a través de una renta vitalicia periódica.

Quien adquiere la nuda propiedad, a cambio, compra una vivienda a un precio muy por debajo del mercado y una vez que el usufructuario fallece, adquiere la plena propiedad del inmueble. Desde Más Vida calculan que las operaciones tienen un descuento medio del 35% sobre el precio de mercado. "El precio está en función de la edad del vendedor: a más edad, la cantidad obtenida por la venta está más cerca de su valor de mercado", asegura Julián Franco, CEO de la compañía.

Es el derecho de propiedad de un titular que carece del uso y disfrute sobre dicho inmueble

Según los datos de Más Vida, el perfil medio de quien realiza este tipo de operaciones es una persona de unos 75 años, que cuenta con una vivienda —generalmente en grandes ciudades, sobre todo Madrid y Barcelona—, de un valor de mercado de unos 340.000 euros y obtiene por ella unos 220.000 euros, un 35% menos de su valor. Según esta misma fuente, la Comunidad Valenciana fue la región más activa el pasado año con 461 ventas, seguida de Andalucía, con 321, si bien, en los primeros seis meses de este año, la mayor parte de las operaciones de Más Vida se han hecho en Madrid y Barcelona.

"Los jubilados dueños de una vivienda sin cargas hipotecarias se plantean cómo aprovechar este activo para garantizar un complemento a la pensión y obtener ingresos extras para vivir de manera más desahogada", destaca Francesc Quintana, CEO y fundador de la agencia de intermediación inmobiliaria Vivendex. Y es que, según reconoce, "aunque se disponga de una vivienda en propiedad, los gastos asociados a la jubilación pueden suponer un serio problema financiero, y esto obliga a este sector de la población a explorar alternativas como la venta de la nuda propiedad o la hipoteca inversa".

En este sentido, Quintana destaca que "la venta de la nuda propiedad les brinda un ingreso económico mientras conservan el derecho de uso y disfrute del inmueble hasta su fallecimiento, frente a, por ejemplo, la hipoteca inversa que es una alternativa para mayores de 65 años que buscan recibir un pago mensual utilizando su vivienda como garantía".

¿Qué impuestos paga el vendedor?

Al igual que sucede con cualquier otra compraventa, quien vende una vivienda, ya sea nuda o plena propiedad, debe pagar la plusvalía municipal y debe declarar el incremento en su patrimonio en el IRPF.

"Sin embargo, los mayores de 65 años que venden la nuda propiedad de su vivienda habitual no tienen que tributar a Hacienda por el incremento patrimonial de la venta. Están exentos y no tienen que pagar impuestos", destaca Julián Franco.

La cosa cambia si lo que se vende es la nuda propiedad de una segunda residencia, ya que, aunque se tenga más de 65 años, deberá cumplir una serie de requisitos que exige la ley para no pagar impuestos. "Nos llega gente que vive en Madrid pero tiene un piso en Benidorm que no es su vivienda habitual. En estos casos sí van a tener que tributar por el incremento de su patrimonio", destaca el CEO de Más Vida.

Opinión

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Por otra parte, si el usufructuario obtuviera algún beneficio económico (un alquiler o ingresos por la cesión del inmueble, por ejemplo), estos sí deben ser declarados en el IRPF.

¿Qué pasa con la plusvalía municipal? Franco explica que, "al igual que cuando se vende una plena propiedad, quien vende debe abonar la plusvalía municipal a su ayuntamiento, siempre y cuando se venda por encima del precio al que se compró la vivienda. Sin embargo, si se vende la nuda propiedad por un valor inferior al que se compró la vivienda, también se está exento de la plusvalía. En muchos casos, quienes venden la nuda propiedad compraron la vivienda hace muchos años, por lo que es raro que no tengan que pagar la plusvalía municipal".

¿Qué impuestos paga el comprador?

"Dado que los inmuebles en nuda propiedad no generan rendimientos para sus propietarios, estos no deben declararlos en el IRPF, no generan renta inmobiliaria imputada para el nudo propietario. Si se vende el inmueble, quien tiene la nuda propiedad tendrá que tributar por la venta de la vivienda en el IRPF al igual que ocurre por la venta de cualquier otro bien", destacan desde lean Abogados.

Eso no significa que no deba incluir la nuda propiedad en la declaración de la renta. El nudo propietario, que es el dueño del inmueble, pero no tiene su posesión, deberá incluir dicha vivienda en la declaración de la renta que ostenta la propiedad de una vivienda, pero no su usufructo.

1.- Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): al igual que en cualquier otra compraventa, este impuesto se aplica también en la adquisición de una nuda propiedad. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma en la que se ubica el inmueble y oscila entre el 6% y el 11%.

El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma en la que se ubica el inmueble y oscila entre el 6% y el 11%

2.- Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD): "cuando se compra una nuda propiedad, los bancos no dan financiación. Por políticas de riesgo, estas operaciones se compran con cash, mediante un préstamo personal o si el comprador tiene una vivienda en propiedad sin hipoteca, se hipoteca dicha vivienda", explica Julián Franco.

"Sin embargo, sí se paga AJD por inscribir en el registro una cláusula resolutoria. ¿Qué significa esta cláusula? Cuando compras una nuda propiedad se puede realizar un pago único o pagos aplazados. Por ejemplo, 20.000 euros iniciales y el resto en mensualidades. Y para garantizar que esa cantidad se va a pagar, se incluye una cláusula resolutoria en el contrato, que es una carga que estipula que si el comprador impaga al vendedor, éste recupera la nuda propiedad sin tener que devolver el dinero que ha recibido hasta el momento. Esa cláusula resolutoria se inscribe en el registro de la propiedad y se paga por ello".

Según el CEO de Más Vida, el AJD en estos casos depende de cada comunidad autónoma (un 1% en la Comunidad de Madrid, por ejemplo) un porcentaje que se aplica sobre el dinero de pago aplazado.

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3.- Declaración de la renta: como se ha dicho anteriormente, aunque la vivienda no genera rendimientos para su propietario, la nuda propiedad sí tiene que figurar en su declaración de la renta. "En el momento de la compra no supone impuestos, pero tiene que figurar en el IRPF. Cuando sí va a tener que pagar el incremento del patrimonio es cuando se consolide la plena propiedad, es decir, cuando fallezca el usufructuario", recuerda Julián Franco.

"Habrá que volver a la notaría para poner el usufructo a su nombre en una escritura, pagar al notario, pagar el ITP por el usufructo e ir al registro para poner el usufructo a su nombre. Además, en la próxima declaración de la renta deberá informar a Hacienda sobre un incremento en su patrimonio, ya que, aunque no haya vendido la nuda propiedad, ahora es de pleno dominio y deberá tributar a Hacienda por esa ganancia patrimonial. Además, si quiere eliminar la cláusula resolutoria, también deberá pagar, de nuevo, el AJD".

Impuestos y gastos de adquisición

En cuanto a los gastos relacionados con el mantenimiento de la vivienda, será la persona que vende la nuda propiedad y mantiene el usufructo quien tendrá que afrontar los gastos relativos al día a día (cuota de la comunidad, suministros...), mientras que las derramas extraordinarias, por averías o rehabilitación del edificio, recaerán sobre el comprador.

Por otro lado, tal y como recuerdan desde Fotocasa, "respecto al seguro de la casa, tanto comprador como vendedor deberán hacerse cargo de su parte. El usufructuario (vendedor) tendrá que contratar un servicio para proteger el contenido, mientras que el comprador deberá pagar un seguro relacionado con el continente".

Respecto al impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), salvo que exista un pacto previo entre las partes, el pago suele recaer sobre el vendedor. Tal y como recuerda el CEO de Más Vida, "según la ley, el sujeto pasivo de este impuesto es el usufructuario. Sin embargo, en este tipo de operaciones, se suele pactar entre las partes que sea el comprador quien asuma el pago. No obstante, como según la ley, el obligado tributario es el usufructuario, si el comprador de la nuda propiedad no paga, Hacienda irá contra quien vendió la nuda propiedad".

Crecimiento exponencial en los próximos años

Según los datos de Más Vida, de cada 100 operaciones de este tipo el 60% son para la venta en nuda propiedad, el 30% para una venta con alquiler garantizado (el vendedor se queda en la vivienda pagando una renta inferior al precio de mercado) y un 10% para obtener una hipoteca inversa. Y entre quienes optan por la venta en nuda propiedad, el 50% elige la modalidad de recibir un pago único, el 5% una renta vitalicia y el 45% una fórmula mixta de ambas: una cantidad más una renta vitalicia.

El tiempo medio de formalización de las operaciones es unas 5 semanas desde que se inician las gestiones (tasación de la vivienda, búsqueda de un inversor, supervisión de la documentación, etc.) hasta que se firma en el notario. Se trata, además, de operaciones reguladas por las autoridades financieras.

Según los últimos datos de la Seguridad Social, el 47% de las pensiones de jubilación no alcanzan el salario mínimo, y el 73% de las prestaciones de viudedad tampoco. En este contexto, y teniendo en cuenta que España es un país de propietarios, los jubilados que poseen al menos una vivienda en propiedad libre de hipoteca optan por aprovechar este activo para complementar su pensión y vivir con plenitud sus últimos días.

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Según datos de Más Vida, "en España, el 85% de los mayores de 65 años tienen una vivienda en propiedad. Muchas de estas personas tienen una pensión de menos de 1.254 euros, que es la pensión media contributiva en España, y necesitan hacer líquido su patrimonio inmobiliario. Las personas que realizan estas operaciones obtienen liquidez para saldar deudas; bien para las suyas propias o bien para ayudar a sus hijos con sus hipotecas, etc. También las formalizan para, simplemente, recibir una cantidad importante y poder disfrutar de su jubilación sin apreturas".

"La jubilación puede no ser como uno la imaginaba. De esta manera, al vender la nuda propiedad, se obtiene un ingreso económico mientras se conserva el derecho de usufructo, es decir, el vendedor puede seguir viviendo y disfrutando del inmueble hasta el final de su vida. Además, esta opción permite compartir los gastos asociados a la propiedad entre el vendedor y el comprador, pues solo pagaría los gastos básicos de la vivienda, como agua, electricidad y gas, mientras que el inversor asumiría el IBI y otros costes adicionales”, concluye Quintana.

Un caso práctico de tributación

Al adquirir la nuda propiedad de un bien, solo se debe tributar por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) sobre el valor de dicha nuda propiedad, como recuerda Francesc Quintana, CEO y fundador de Vivendex.

¿Cómo se calcula dicho valor?

"Para determinar este valor, es necesario calcular previamente el valor del usufructo, que se restará del valor total del activo. La valoración del usufructo se calcula sobre la base de la edad del mismo, especialmente en el caso de que sea vitalicio", destaca Quintana, quien lo explica con un ejemplo:

.- Valor del inmueble: 200.000 euros.
.- Edad del usufructuario: 60 años.
.- Usufructo vitalicio.

Valoración del usufructo vitalicio:

.- Porcentaje del usufructo = (89 - 60) / 10 = 2,9
.-  Valor del usufructo = 200.000 euros x 2,9% = 58,000 euros.

Tributación:

1. ITP y AJD. Si se constituye un usufructo mediante compraventa, el ITP aplicable se calcula sobre los 58.000 euros (la base imponible).

2. Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD). Si se adquiere por herencia, la base imponible del ISD incluirá los 58.000 euros del valor del usufructo.

3. Impuesto sobre el patrimonio. El usufructuario debe incluir 58.000 euros en su declaración del impuesto sobre el patrimonio, mientras que el propietario de la nuda propiedad deberá incluir 142.000 € (200.000 – 58.000 euros).

4. IRPF. o Si el usufructuario recibe rentas por 10.000 euros al año del bien, deberá incluir esos ingresos en su declaración del IRPF.