Inflación en la obra y poco suelo libre: ya se descuentan fusiones inmobiliarias

Los promotores inmobiliarios están de dulce: las ventas han vuelto a niveles prepandemia, el dinero internacional sigue apostando por el sector y Pablo Iglesias está fuera del Gobierno. Sin embargo, hay luces rojas que vienen advirtiendo de potenciales riesgos, caldo de cultivo para un inminente proceso de consolidación. El factor que empuja esa tendencia es la inflación, en una vertiente doble, tanto por el lado de la construcción, ante la dificultad de trasladar a producto final las subidas, como por el del suelo, dada la dificultad para renovar el 'stock' de materia prima.

La última en mover ficha ha sido Aedas, la cotizada dirigida por David Martínez, que ha protagonizado un movimiento doble, pero no ha sido el primero. Aprovechando la existencia de liquidez en el mercado, se ha garantizado una línea de 110 millones del fondo Incus Capital para financiar su modelo de promoción para alquiler. Y, además, ha comprado Aurea Homes, la filial de la constructora ACR Grupo, por 50 millones de euros, importe por el que además de incorporar promociones en curso en la zona norte ha ampliado su bolsa de suelo.

En estos momentos, el reto de las grandes promotoras no está en vender pisos, sino en ser capaces de reponer suelo en la misma proporción. Lo demostró Neinor hace unos meses con la compra de Quabit. La promotora de Félix Abánades cuenta con buenos activos y buena bolsa de suelo, pero una estructura financiera muy agresiva y la pandemia obligaron al empresario alcarreño a levantar la bandera blanca y encontrar acomodo bajo la cotizada del fondo Orion Capital, que de esta manera aprovechó una oportunidad de mercado para adelantarse al cambio de tendencia.

No es extraño ver a constructoras desprenderse de negocios para equilibrar sus balances

En ninguno de estos movimientos han estado otras promotoras como Vía Célere o Habitat, que también cuentan con fondos internacionales —Varde y Bain Capital— como propietarios. No en vano, su situación es muy diferente. La primera, tras la salida de su fundador, Juan Antonio Gómez-Pintado, y tras la integración de Aelca, está ajustando su estructura en aras de una mayor rentabilidad, una vez que la salida a bolsa no parece posible. Y la segunda, dirigida por José Carlos Saz, carece de tamaño suficiente para ser consolidada, ergo es candidata a ser fusionada/comprada.

Y la cuestión del tamaño no es baladí, porque resulta un aspecto clave para afrontar el problema de inflación existente. Ya no resulta extraño que las promotoras lancen sus propias constructoras, como ya hizo el año pasado Neinor (y antes Gestilar), o que aborden proyectos de industrialización de la cadena de promoción, o que se garanticen provisiones de aluminio y acero, o que diversifiquen sus fuentes de financiación no bancaria, y para afrontar todas estas situaciones el tamaño ofrece una ventaja competitiva, aunque a la vez sea prisionera de seguir fabricando casas.

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EP

Tampoco es extraño ver a constructoras desprenderse de negocios inmobiliarios o patrimoniales para equilibrar sus balances y defender la estabilidad de su actividad principal. Lo hizo Avintia para salir de la crisis, lo acaba de hacer ahora ACR Grupo y lo irán repitiendo tantos como puedan. La reducción de márgenes provocada por la subida de las materias primas (y la imposibilidad de trasladárselo al promotor) hace que cada vez sean más los constructores que dejan obras en curso antes de ir a pérdidas. Y eso, a pesar de que se vende todo (lo bueno) que se promueve.

La coctelera cada vez tiene más ingredientes para dar paso a ese cambio de tendencia. Pese a que el sector vuelve a estar por encima de niveles de venta de 2019, tanto la tensión por la reposición de suelo como la inflación de precios en la construcción, la abundancia de dinero inversor para financiar y la presión por el volumen de viviendas entregadas (poco valor absoluto) hacen que se genere un contexto idóneo para un proceso de consolidación. Y como en cada ciclo, habrá unos con más posibilidades que otros para cambiar el mapa en los próximos 12 meses.