Pozuelo frena las obras del 'piso piloto' de Merlin mientras el sector se encomienda a Ayuso

La transformación de usos es el nuevo mantra del mercado inmobiliario. La necesidad de producir más vivienda, el gris horizonte de las oficinas y la falta de suelo finalista han creado el cóctel perfecto para hacer explotar este debate, que defiende hacer alojamientos en suelos destinados a oficinas y convertir sedes corporativas ya levantadas en viviendas.

La socimi Merlin Properties, siempre pionera, hace ya un año que empezó a revisar su cartera de cuarteles generales, para valorar cuáles podrían terminar cambiando de uso. Y entre los más de 1,3 millones de metros cuadrados de moqueta que posee, un inmueble brilló con luz propia: el último de los cuatro edificios que conforman el parque empresarial Ática XIX.

Ubicado en Pozuelo de Alarcón, uno de los municipios con mayor renta per cápita de España, este activo combina su uso principal terciario con el residencial, que tiene reconocido como compatible, terreno abonado para fichar a un gran bróker como Savills y encargarle dirigir un proceso organizado de venta. Dicho y hecho, Merlin lo lanzó antes del pasado verano y recibió más de una docena de muestras de interés.

Cuando parecía que la suerte estaba echada, y que iba a decidirse entre Ibosa, Argis y Pryconsa, los acontecimientos han dado un giro de 180 grados. Aunque Merlin entiende que el cambio de uso puede concederse de forma casi automática, el consistorio le ha pedido un estudio de detalle que, de facto, supone frenar todo el plan, ya que la tramitación del mismo conlleva entre seis meses y un año de retraso. Y eso si nada se tuerce.

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El plan general permite que hasta un 30% del uso sea residencial, y la socimi solo vende un 25% del parque empresarial, lo que explica su convencimiento de que puede hacerse el cambio sin problema. Pero el ayuntamiento sostiene que la manera de tramitarse es mediante una figura de planeamiento conocida como estudio de detalle. Dicho con otras palabras: poder se puede, pero antes tienes que demostrarlo.

Aunque Merlin está trabajando ya en toda esta tramitación, la noticia es un jarro de agua fría para la socimi y para todo el sector, que veía este proceso como la brújula que marca el norte ante la cantidad de oficinas en busca de destino. Un reciente informe de la firma de servicios profesionales EY estima que, solo en Madrid y Barcelona, hay 2,5 millones de metros cuadrados de espacios destinados a empresas que deberían cambiar de uso a viviendas, lo que aportaría 28.000 nuevos hogares.

El hecho de ver cómo una operación que tenía casi carta de naturaleza se ve enmarañada en la burocracia de la Administración convierte este tipo de informes en un ejercicio teórico sin posibilidad de aplicación práctica. Al menos, mientras el marco legal siga siendo el mismo. De ahí que todo el sector tenga puestas sus esperanzas en la ley del suelo que ultima la Comunidad de Madrid y que está llamada a flexibilizar y dar seguridad jurídica a los cambios de uso.

El Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso tiene en esta norma una potente arma tanto para reactivar el mercado, que el año pasado sufrió una caída de la inversión del 36%, según datos de CBRE, como para dar acomodo legal a las nuevas fórmulas de alojamiento que se está proponiendo desarrollar sobre suelos terciarios, pensados inicialmente para acoger unas oficinas que ahora nadie quiere promover.

El ayuntamiento ha pedido a Merlin un estudio de detalle que amenaza con retrasar entre 6-12 meses un cambio de uso que se creía inmediato

Un nuevo marco que el sector espera tener en el plazo de un año y que está llamado a ser el revulsivo definitivo, tras dos ejercicios de parálisis por el giro de la política de los bancos centrales. Ahora que parece que este horizonte se despeja y que la inflación se controla, la variable que falta es la materia prima, y esta solo va a poderse conseguir de forma rápida si se facilitan los cambios de uso.

El argumentario de las inmobiliarias es claro: nuestro país lleva 15 años sin desarrollar suelo y el que hay está prácticamente consumido, mientras parques enteros de oficinas se están quedando vacíos en núcleos urbanos donde falta vivienda. Un claro ejemplo de esta realidad es el barrio madrileño de Valdebebas, donde prácticamente no quedan parcelas residenciales por desarrollar y, en cambio, hay miles de metros cuadrados de terciario cubiertos de arena.

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Las únicas grúas que han entrado en estos solares han sido aquellas dirigidas a levantar residencias, hoteles y todo tipo de alojamientos temporales, que son el atajo que ha encontrado el sector para promover vivienda. Pero atajo, al fin y al cabo, lo que hace que vivan en un limbo donde la falta de armadura normativa es una clara amenaza para aquellos que puedan tener la tentación de querer convertir estos apartamentos de temporada en vivienda habitual. Haberlos, haylos, y algunos hasta han intentado empadronarse, poniendo en evidencia que la temporalidad queda fuera de sus planes vitales.

La solución, ineludiblemente, pasa por "incrementar la oferta, aumentar el suelo edificable y flexibilizar un urbanismo que todavía es excesivamente rígido", según palabras de la propia Comunidad de Madrid, que en su decálogo de medidas para impulsar la vivienda, dentro del pacto regional que presentó la semana pasada, incluyó flexibilizar los usos y facilitar la conversión de oficinas en viviendas en alquiler.

Un primer paso al que todavía le queda camino para llegar a la gran esperanza del sector: la ley de suelo.