La carambola que preparan los March y Drago en ABC Serrano (con permiso de Mercadona)

Hace más de un siglo, en 1896, Torcuato Luca de Tena adquirió un local en la calle Serrano donde levantó la sede de la revista Blanco y Negro. Seis años después, fundó el diario ABC en esa misma sede, pero el éxito del decano de la prensa español hizo que rápidamente se quedara pequeña. Aquello empujó al empresario a promover otros dos inmuebles: uno a las espaldas, sobre el Paseo de la Castellana, y otro en medio, que unía a los anteriores, salvando el desnivel que existe entre estas dos cotizadas calles.

Tras la mudanza de Prensa Española, editora de las dos cabeceras, a una nueva sede, los tres edificios fueron vendidos en 1989 y trasformados en centro comercial seis años después, uso que mantienen desde entonces y que podría estar llegando a su ocaso. Los planes del actual propietario, la socimi Serrano 61, detrás de la cual está Banca March, pasan por cambiar el uso este histórico inmueble en residencial de lujo, hotel o alguna opción mixta.

Para conseguir dar este doble salto mortal, la saga mallorquina se ha puesto en manos de Drago Capital, firma capitaneada por Luis Iglesias, quien ya transformó la antigua sede de Prisa en Gran Vía en la tienda insignia de Primark. El pasado diciembre, los March firmaron con Manzana K, sociedad de Drago, un contrato de "consultoría y reposicionamiento", según anunciaron oficialmente. Un discreto comunicado tras el que se esconde una de las operaciones inmobiliarias más relevantes del momento.

Los de Iglesias están negociando ya su salida con todos los comerciantes del centro comercial, mientras en paralelo analizan las posibilidades reales que tienen de hacer las residencias más elitistas de la capital, con permiso de Canalejas. Gracias a su ubicación e historia, todas las opciones están abiertas: viviendas de lujo es la alternativa más lucrativa, pero también más difícil, hotel, apartamentos con servicios (branded residences) o fórmulas mixtas.

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El respaldo administrativo generalizado a los cambios de uso es tierra abonada para este plan, y la presión de la socimi por dar la vuelta a sus números, la semilla perfecta. De hecho, lo que subyace en el fondo de este acuerdo, la verdadera carambola que persiguen March y Drago, es una jugada más financiera que inmobiliaria: una estudiada operación dirigida a enjuagar el elevado precio que pagó la saga mallorquina cuando adquirió este inmueble y, como centro comercial, ha llegado a la conclusión de que nunca rentabilizará.

Año tras año, la socimi está teniendo que reconocer una imparable caída de la valoración del ABC Serrano: en 2022 la cifró en 99,5 millones, un año antes eran 102,4 millones, justo antes del covid estaba en 107,8 millones, y en 2018, primer ejercicio completo bajo el control de los March, en 109,9 millones. Dicho con otras palabras, el histórico edificio ha perdido casi un 10% de su valor y falta por conocer el golpe más duro, el obligado ajuste de 2023 por el alza de tipos.

Drago ha sabido aprovechar este contexto para sellar también un acuerdo de inversión, que habilita a la sociedad de Iglesias a adquirir el 5% del capital de Serrano, 61 al precio de valoración del ABC Serrano a 31 de diciembre de 2022 vía aumento de capital con exclusión del derecho de suscripción preferente. Toda una carambola si consigue cambiar el uso y, en pocos años, está comercializando las residencias más exclusivas de Madrid.

Para conseguir llegar a buen puerto, hay dos grandes retos que March y Drago deben superar. El primero es lograr aprobar el plan especial que van a necesitar, lo que es sinónimo de años de trabajo y alegaciones de los vecinos. ABC Serrano está catalogado como BIC (bien de interés cultural), lo que conlleva una tramitación administrativa dirigida a velar por el respeto del patrimonio, y un periodo de información pública donde podría aparecer cualquier opositor interesado en buscar las cosquillas al proyecto.

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El segundo gran escollo, y donde están concentrando ahora gran parte de los esfuerzos, son los tres contratos de alquiler a largo plazo que tienen vigentes, inquilinos con los que necesitan llegar a acuerdos para poder rescindirlos y recuperar los locales. Se trata del club deportivo David Lloyd, del espacio gastronómico Life Gourmet y del supermercado de la cadena Mercadona. Una compleja negociación que está obligando a Iglesias y su equipo a desplegar todas sus armas de seducción

Según afirman varias fuentes conocedoras, la compañía de Juan Roig se ha mostrado inicialmente reacia a marcharse, lo que ha llevado a March y Drago a valorar alternativas como la opción de mantener un espacio para la cadena de supermercados, con entrada independiente, y transformar el uso del resto de centro comercial, una alternativa que encaja bajo el enfoque de usos mixtos.

La máxima que impera ahora mismo es velar por tener las mejores relaciones posibles con los inquilinos, ya que más allá del acuerdo final, esta operación está condenada a una larga tramitación urbanística, con periodo de alegaciones de por medio, y conviene tener el menor número de enemigos posibles.