El espejismo de Aedas y Neinor en bolsa y la posición ganadora de Carlos Slim

¿Espejismo o realidad? Es la pregunta que viene a la cabeza cuando uno mira la evolución en bolsa de las inmobiliarias Aedas, Neinor y Metrovacesa. Las dos primeras se han revalorizado un 35% y un 32%, respectivamente, en el último año, mientras que la tercera acumula un alza del 12%, una honrosa mejoría que desluce frente a sus comparables.

Sin embargo, todo depende del cristal con que se mire. Si utilizamos lentes de cerca, que son las que están usando ahora los inversores, lo lógico es aplaudir el rendimiento de Aedas y Neinor. Pero si cambiamos de gafas y cogemos las de lejos, todo apunta a que el premio a la paciencia será para Carlos Slim, dueño de Realia, FCC Inmobiliaria y accionista de referencia de Metrovacesa.

En el convulso mundo residencial español, nada es lo que parece. La fuerte recuperación de Aedas y Neinor tiene mucho que ver con el proceso de liquidación ordenada en el que han entrado sus dueños: Castlelake, en el caso de la primera, Stoneshield y Orion, en la segunda.

Tras varios intentos fallidos de fusión y venta, estos gigantes han apostado por recuperar su inversión vía cobro de dividendos, lo que les ha llevado a situarse en el top 5 del ranking nacional de rentabilidad por dividendo, junto a otros nombres propios del ladrillo patrio como la propia Metrovacesa, la socimi Lar y Renta Corporación.

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A pesar de su fuerte subida en bolsa, la realidad es que estos valores siguen cotizando un 24% por debajo del valor neto de sus activos, en el caso de Neinor; un 35%, en el de Aedas; y un 39% en Metrovacesa. Una espiral bajista que solo han conseguido romper con el caramelo del dividendo, fundamentalmente, las dos primeras.

La gran brecha que sigue habiendo entre el valor de cotización y el de activos carga de razones a los fondos accionistas cuando defienden que esta generosa remuneración es la manera de aflorar todo el valor intrínseco que los inversores no están reconociendo por razones ajenas al negocio como, por ejemplo, el mayor atractivo de la renta fija.

Desde este punto de vista, el rally bursátil del último año de Aedas y Neinor se aproxima más a un espejismo que a una realidad, porque realmente quien entra en el valor está apostando por un proyecto cuyos dueños miran con gafas de corta distancia, como demuestra también el freno generalizado a nuevas inversiones, y la búsqueda de socios financieros que aporten el dinero para cada nueva promoción.

Esto último se ha bautizado como coinversión, una fórmula que permite seguir promoviendo sin apenas poner dinero, ya que lo aporta el socio, pero que inevitablemente reduce balance, lo que significa que estas empresas son cada vez más pequeñas. ¿Qué lógica tiene invertir en empresas que lejos de crecer van a menguar? El dividendo.

Si a esto se añade que, prácticamente, tienen todas sus promociones vendidas para los próximos dos años, gracias a la falta de obra nueva que hay en el mercado y a la disparada demanda, se abre una oportunidad de inversión para compradores dispuestos a asumir algo de riesgo, ya que se trata de valores con poco free float (capital que cotiza libremente en bolsa).

La otra cara de la moneda es Carlos Slim. El octogenario empresario mira a sus proyectos con gafas de lejos, como si la inmortalidad existiera o como si la responsabilidad de todo empresario fuera que sus negocios le sobrevivieran.

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De hecho, hace casi una década que empezó a diseñar la operación que llevará la próxima semana a la Junta General de FCC: crear un gran grupo inmobiliario español. Fue en 2014 cuando el inversor mexicano puso sus ojos en una de las mejores patrimonialistas del país, Realia, y para conseguirla, no dudó en lanzar un órdago a la grande y comprar a su matriz, el grupo de infraestructuras.

Solo así pudo ganar la mano a Fernando Gumuzio y Concha Osácar, que a través de Azora estaban intentando comprar la inmobiliaria de la familia Revilla. Pero Slim supo jugar su partida y aprovechó la quebrada situación patrimonial que vivía Esther Koplowitz, entonces dueña de FCC, para terminar quedándose la parte por el todo.

Tras una serie de polémicas opas a derribo, en las que puso en entredicho la labor de la CNMV —Comisión Nacional del Mercado de Valores—, por la indefensión de los minoritarios, Slim terminó tomando el control de FCC, Realia y Portland. Ahora, diez años después, y tras haberse convertido también en accionista de referencia de Metrovacesa, el azteca empieza a cincelar su viejo sueño, con la salida a bolsa de Inmocemento.

Bajo esta sociedad, saldrá a cotizar todo el negocio cementero y el inmobiliario. Bajo este último está agrupado el negocio residencial de FCC, la totalidad de Realia y la participación del 21,2% de Metrovacesa. Su viejo sueño de tener un gran grupo inmobiliario en España empieza a cobrar fuerza. Y eso que es solo el principio.

En su hoja de ruta también está tomar el control de la promotora dirigida por Jorge Pérez de Leza, un secreto a voces que Slim susurra suavemente, con la paciencia que le caracteriza, pero que cada día está más cerca, gracias a que la mejora del valor en bolsa empieza a situarse en los niveles de valoración que necesita BBVA para venderle su 20,8%.

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A partir de ese momento, la partida ya solo estará con el Banco Santander de Ana Botín, empresaria con la que Slim tiene gran sintonía, dueña del 49% de Metrovacesa, y quien lleva reconfigurando el mapa inmobiliario español desde la crisis financiera de hace una década, apoyada en el nuevo hombre fuerte del banco, Javier García-Carranza.

Cuando los tres consensúen activar ese botón, se convertirán en el único gigante en un mercado de promotoras cada vez más pequeñas que, además, estarán en el punto de mira de todo comprador interesado en crecer, porque sus actuales accionistas ya habrán sacado el jugo que buscaban y, esta vez sí, les saldrán los números para vender o fusionar.