El 'boom' de las tiendas de lujo, el oasis inmobiliario que no entiende de crisis

No espere encontrar ninguna ganga en Rodeo Drive, en Beverly Hills, ni en la Quinta Avenida de Nueva York. Además, los locales de estas famosas calles de tiendas de lujo están tan sobrevalorados como la ropa.

Mientras que el edificio comercial medio vale un 20% menos que en 2022, las tiendas más exclusivas del mundo apenas se han visto afectadas por los tipos de interés de Estados Unidos y Europa, los más altos de las últimas dos décadas.

El propietario suizo de Cartier, la Compagnie Financière Richemont, compró recientemente una propiedad en la Bond Street londinense con una rentabilidad por alquiler del 2,2%. Al igual que ocurre con los bonos, cuanto menor es el rendimiento del alquiler, mayor es el precio pagado. El tipo básico del Banco de Inglaterra es aproximadamente el doble de esta cifra. Hoy en día, la mayoría de los inversores no comprarían un inmueble que genera menos ingresos que el coste de la deuda que podría emplearse para adquirirlo.

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EFE

El mes pasado, Blackstone vendió una tienda de lujo en la Via Montenapoleone de Milán al propietario de Gucci, Kering, por un precio también muy llamativo. El edificio formaba parte de una cartera de 14 propiedades que Blackstone compró en 2021 por 1.100 millones de euros, equivalentes a unos 1.200 millones de dólares. Kering desembolsó 1.300 millones de euros, unos 1.400 millones de dólares, sólo por el edificio de Via Montenapoleone, lo que equivale a una rentabilidad por alquiler del 2,5%.

Es comprensible que la empresa de capital riesgo esté impaciente por hacer más operaciones como ésta, por lo que ya ha adquirido otra tienda de lujo en Londres. Se trata de un enfoque sorprendente por parte de Blackstone, que durante años se mantuvo alejada de los inmuebles comerciales. Los alquileres de lujo son atractivos, pero no están subiendo lo suficientemente rápido como para justificar el elevado precio de los edificios. El año pasado, los alquileres aumentaron un 3% en Rodeo Drive y se mantuvieron estables en la Quinta Avenida, según datos de Cushman & Wakefield.

Los alquileres de lujo son atractivos, pero no están subiendo tan rápido como para justificar el elevado precio de los edificios

Lo que sí tienen los locales comerciales de lujo es que son escasos. La Bond Street londinense cuenta con 150 edificios individuales, según la consultora inmobiliaria CBRE. Pero como las marcas de lujo son muy quisquillosas a la hora de decidir dónde abrirán su tienda insignia, sólo dos tercios de la calle se consideran suficientemente exclusivos, lo que limita sus opciones. La oferta es aún más escasa en la Quinta Avenida de Nueva York, donde sólo cuatro o cinco manzanas de sus seis millas de largo son lo bastante ostentosas para atraer a las marcas más caras del mundo. Por su parte, el lujoso distrito comercial de Rodeo Drive, en Los Ángeles, cuenta con menos de 50 edificios.

Esto provoca una feroz rivalidad tanto por el espacio como por la propiedad. El mayor grupo de lujo del mundo, LVMH, también conocido como Louis Vuitton, tiene más de 70 marcas que necesitan un escaparate en las principales calles comerciales. La solución de LVMH consiste por lo general en comprar las mejores ubicaciones. La empresa, que cotiza en París, posee al menos seis propiedades en Rodeo Drive y otras seis en la Bond Street londinense.

En contra de lo que podría parecer, el comercio digital ha dado aún más importancia a sus establecimientos físicos

Las marcas de lujo conciben sus tiendas insignia como herramientas de "marketing". En contra de lo que podría parecer, el comercio digital ha dado aún más importancia a sus establecimientos físicos. Firmas como Christian Dior han abierto restaurantes y minimuseos en sus "boutiques" para ofrecer a los compradores una experiencia que no pueden encontrar en internet.

Cuando invierten tanto dinero en reformas, tiene más sentido ser propietario que alquilar. Las marcas de lujo han gastado más de 9.000 millones de dólares en la compra de locales desde principios de 2023, según un análisis de Bernstein, y controlan extensiones cada vez mayores de los principales distritos comerciales. En 2009, las marcas poseían el 15% de los edificios de Bond Street, en Londres, según Phil Cann, director ejecutivo de CBRE. Hoy, su presencia se ha disparado hasta el 30%.

Cuando invierten tanto dinero en reformas, tiene más sentido ser propietario que alquilar

Las marcas de lujo también tienen que evitar que un rival convertido en arrendador les eche de un inmueble, algo que ocurre cada vez con más frecuencia. El fabricante británico de bolsos Asprey recibió la notificación de que debía abandonar el establecimiento propiedad de Hermès en la Bond Street londinense. La marca francesa compró el edificio que Asprey ocupaba desde la década de 1840 y quiere convertirlo en una tienda insignia de Hermès. Rolex también compró hace poco una tienda alquilada a Patek Philippe, aunque su competidor no tiene por qué mudarse pronto, ya que todavía le quedan varios años de alquiler.

La mayoría de las tiendas de lujo siguen en manos de fondos soberanos o familias ricas que podrían ser propietarias de los edificios desde hace décadas. Dados los tentadores precios que las marcas están dispuestas a pagar a pesar de los altos tipos de interés, cada vez son más los que se plantean desprenderse de ellos.

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Los arrendadores de Hong Kong, que empezaron a depositar su dinero en tiendas de lujo en torno a 2010, se encuentran entre los que están vendiendo. El inversor inmobiliario neoyorquino Wharton Properties también vendió este año dos edificios de la Quinta Avenida a Kering y Prada a precios muy elevados que equivalían a un 2% de rentabilidad por alquiler. Wharton atraviesa ciertas dificultades en otras partes de su cartera, por lo que podría haber necesitado recaudar fondos.

Las marcas de lujo amasaron enormes sumas de dinero durante la pandemia. Richemont tiene actualmente más de 7.000 millones de euros de efectivo neto en su balance. La actividad en materia de fusiones y adquisiciones ha sido escasa, por lo que el sector inmobiliario podría ser la siguiente opción en la que invertir sus riquezas.

Las operaciones inmobiliarias en las calles más caras del mundo seguirán desarrollándose en su propia atmósfera, hagan lo que hagan los bancos centrales.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal. Traducido por Federico Caraballo