Aprender a invertir en ladrillo por 35.000 $ al año: el modelo del Rey de los Apartamentos

Brad Sumrok, sonriente y prometedor, se dedicó durante años a alquilar autobuses y llenarlos de gente ansiosa ante la perspectiva de abandonar sus trabajos por una vida de libertad y riqueza.

Médicos, ingenieros, mozos de almacén, jubilados, matrimonios y veinteañeros tatuados tomaban asiento y recorrían las afueras de las ciudades del Cinturón del Sol ("Sunbelt", en inglés), deteniéndose para inspeccionar uno tras otro los edificios de apartamentos en venta. Los pisos parecían en mal estado desde fuera. Sin embargo, para los entendidos, escondían riquezas en su interior, según el discurso de Sumrok.

Sumrok, de 57 años, vendía un mapa que conducía al sueño americano. La ruta era sencilla: Conseguir dinero, pedir un préstamo y comprar un edificio multifamiliar de alquiler. Más tarde, hacerle unas cuantas reparaciones estéticas y subir los alquileres tanto como permitiera el mercado. Cuando los autobuses llegaban para ver las propiedades, los agentes inmobiliarios se preguntaban quiénes eran estas personas. Durante la pandemia, días de gloria para Sumrok y sus devotos, los tipos de interés estaban por los suelos, los alquileres subían y más gente quería lo que tenían los caseros: una máquina de hacer dinero. "Hagan lo que hagan, no pierdan el autobús", dijo durante una presentación de lo más inspiradora. "Súbanse al maldito autobús".

Sus programas de formación, que llegan a costar 35.000 dólares al año, reunieron a miles de seguidores, cuyo éxito hace que siga llegando gente nueva: Un antiguo empleado de un hospicio se convirtió en el segundo mayor comprador de apartamentos de Phoenix. Un inmigrante indio que se dedicaba a la informática acumuló miles de apartamentos en Houston. Una joven madre de Seattle dejó su trabajo en tecnología y compró edificios desde Tempe (Arizona) hasta San Antonio. Más que ningún otro vendedor, Sumrok llevó a nuevas cotas el negocio conocido como sindicación de apartamentos. Desde su base en Dallas, engendró una generación de propietarios que ahora poseen decenas de miles de edificios de apartamentos con un valor colectivo de miles de millones de dólares.

Sus programas de formación, que llegan a costar 35.000 $ al año, reunieron a miles de seguidores

Se autodenomina el Rey de los Apartamentos y afirma haber invertido en más de 7.700 unidades. "Hay tres tipos de personas en este mundo", explicó Sumrok a posibles inversores en un seminario celebrado en 2021 para nuevos reclutas. "Hay gente que mira lo que pasa, hay gente que se pregunta qué ha pasado y hay gente que hace que pase". La sindicación representó más del 80% de las ventas de edificios de apartamentos de gama baja en algunas ciudades del Cinturón del Sol durante la pandemia, según los expertos. También provocó miles de desahucios y contribuyó a elevar los precios de los edificios de alquiler a nuevos máximos.

A menudo, estos sindicadores pujaban por las propiedades a precios superiores a los que los inversores más tradicionales estaban dispuestos a pagar. Sumrok animaba a los estudiantes a pujar más que sus competidores basándose en las expectativas de beneficios futuros. Cuando los tipos de interés empezaron a subir en 2022, animó a sus alumnos a seguir comprando. Un portavoz aseguró que Sumrok "no enseña a los estudiantes a pagar de más de forma irresponsable".

Llegan los problemas

La subida de los tipos de interés en los dos últimos años ha puesto a prueba la fe de los alumnos de Sumrok. Para comprar edificios durante el periodo de subida de tipos, muchos recurrieron a la deuda a tipo variable. Sus tipos de interés se han multiplicado con creces en muchos casos desde principios de 2022, lo que ha llevado a algunos proyectos al impago. El exempleado de un hospicio en Phoenix ha visto recientemente cómo varias de sus hipotecas eran señaladas por posibles problemas. Mientras, la joven madre de Seattle ha perdido algunos de sus edificios por ejecución hipotecaria.

Según la empresa de datos CRED iQ, alrededor del 36% de las obligaciones garantizadas por préstamos, un tipo de garantía hipotecaria muy popular entre los sindicadores de apartamentos, se encuentran en una lista de vigilancia, una advertencia de problemas que podrían llevar al impago. Algunas personas que invirtieron con estudiantes de Sumrok han perdido parte de los ahorros de toda su vida.

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Muchos de los alumnos de Sumrok afirman no haber perdido la fe en su estrategia de inversión inmobiliaria. Para ellos, ser propietario es tanto una identidad personal como una inversión financiera. En el grupo han encontrado amigos y un sentido. Consideran su condición de caseros una forma de vida, además de un impulso sin igual en la escala social y económica. Sumrok organiza excursiones, entrenamientos en grupo, meditación y baños fríos. Habla de su régimen físico y su dieta, y ha publicado fotos suyas sin camiseta en las redes sociales. Sus presentaciones sobre hipotecas van seguidas a veces de charlas sobre nutrición.

"Se trata de convertirte en una persona integral", afirma Jeff Shafer, ejecutivo de gestión de productos de telecomunicaciones y devoto alumno de Sumrok. Adam Roberts, que se unió al programa en 2017 con su esposa, Emily Cortright, contó que comenzó a comer más sano y a realizar retiros de meditación. La pareja compró un congelador y lo convirtió en un tanque de inmersión en frío para baños helados. Los devotos más acérrimos se aferran a la visión de Sumrok de la riqueza que les espera a los que sepan aguantar.

"Puede que tengamos que esperar un poco", afirma Demetria Hall, ingeniera y estudiante de Sumrok en Texas. "Pero me parece bien esperar".

A lo grande

Sumrok cuenta que solía pasar por delante de edificios de apartamentos y preguntarse quién era su propietario, pensando: "Tienen que ser multimillonarios", declaró a The Wall Street Journal. "Y lo que se me ocurrió es que no lo son. Son gente como nosotros". Creció en una familia de clase media de Pittsburgh y sus padres no terminaron la universidad. Sumrok obtuvo una licenciatura en ingeniería en la Universidad Carnegie Mellon y un máster en Administración de Empresas en la Universidad de Houston. Después de la universidad, trabajó en el sector del petróleo y el gas, en ingeniería y ventas. "Siempre quise ascender en la empresa y convertirme en un cargo importante, pero nunca lo conseguí", declaró Sumrok en una entrevista en YouTube. Le despidieron dos veces y pensó en estudiar Derecho.

En 2001, Sumrok contó que encontró por casualidad un ejemplar de "Padre rico, padre pobre", el libro de autoayuda de 1997. El autor —exvendedor de Xerox y conferenciante motivacional Robert Kiyosaki— decía que, en lugar de trabajar por un sueldo y confiar en los míseros rendimientos de los fondos de inversión, la gente debería buscar inversiones más lucrativas, como comprar pisos de alquiler. "Los tejanos tienen un dicho: Si vas a arruinarte, hazlo a lo grande", escribió Kiyosaki.

"Los tejanos tienen un dicho: Si vas a arruinarte, hazlo a lo grande"

Sumrok quedó fascinado. Encontró un anuncio en un periódico sobre un seminario inmobiliario organizado por una empresa llamada Lifestyles Unlimited y en 2002, compró su primer edificio de apartamentos en los suburbios de Houston por 976.000 dólares. Dos años más tarde, dejó su trabajo en ventas de software y se convirtió en profesor de Lifestyles. "Una vez que me familiaricé con el negocio nunca volví a mirar un edificio de apartamentos de la misma manera". Sumrok lanzó su propio programa de formación en 2013 con su entonces esposa, Jennifer Velluci Sumrok. Se conocieron en un evento organizado por el orador motivacional Tony Robbins, que incluía caminar sobre brasas calientes. El momento escogido por Sumrok fue excelente.

El Congreso acababa de aprobar la Ley de Empleo, que facilitaba a los promotores de pisos la captación de fondos de inversores noveles a través de internet. Las redes sociales facilitaban la búsqueda de clientes potenciales. Los alquileres residenciales estaban subiendo y los precios de los inmuebles aún no se habían recuperado del todo de la crisis financiera. "Se podían adquirir muchas de estas propiedades a precios muy atractivos", explica Anton Mattli, director ejecutivo de Peak Financing, una empresa que gestiona préstamos para los sindicadores. Al principio, los estudiantes de Sumrok se reunían en el vestíbulo de su edificio de apartamentos de Dallas y subían a autobuses para visitar propiedades cercanas, explica Shafer, que se incorporó en 2014.

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Tras las visitas, los estudiantes se reunían en un restaurante para tomar cerveza y pizza. Algunos empezaron a juntar su dinero para comprar pisos de alquiler, actuando como socios generales que supervisaban las operaciones o como inversores pasivos. Los alquileres siguieron subiendo, y los cambios en el código fiscal federal en 2017 permitieron a los propietarios mayores beneficios y menores impuestos. Esto también se convirtió en parte del discurso de Sumrok.

Durante un vídeo de captación de 2021, el año antes de que los tipos empezaran a subir, Sumrok levantó el puño al tiempo que sonaba una cinematográfica melodía de cuerdas. "Vamos a hacer lo que se denomina un encantamiento", dijo a la multitud, iniciando una réplica. "Soy un inversor millonario en apartamentos", dijo. "Soy un inversor millonario en apartamentos", respondió el público. "Sí, lo eres", dijo. "Soy financieramente libre". "Soy financieramente libre", se hizo eco la multitud. "Vivo la vida a mi manera". "Vivo la vida a mi manera".

Verdaderos creyentes

El músico Neander Lima aprendía rápido. Un amigo le había pedido que hiciera de DJ en una sesión de formación inmobiliaria en un centro de conferencias de los suburbios de Dallas. Lima, que había tocado el saxofón en salones de baile y cruceros, contaba con aburrirse. Sumrok saltó al escenario como un velocista que se prepara para llegar a la meta. Radiante de confianza, dijo a los presentes que los pisos de alquiler podían cambiarles la vida. Él tuvo una vida empresarial infeliz. Luego se hizo propietario y ganó tanto dinero que dejó el trabajo.

Otros declararon que procedían de entornos modestos y que los edificios de apartamentos les habían cambiado la vida. Todos los meses entraba dinero en sus cuentas bancarias. "Me dije: 'Tío, esto es increíble'", dijo Lima, que quedó convencido. Él y sus socios poseen más de 700 apartamentos. Lima también dirige su propio programa de formación inmobiliaria —el "curso intensivo" cuesta 397 dólares— y presenta un podcast en el que los invitados hablan de cómo el sector inmobiliario cambió sus vidas.

Luego se hizo propietario y ganó tanto dinero que dejó el trabajo

Lima pinta paredes, instala encimeras de imitación de cuarzo y nuevos suelos de PVC en sus edificios de apartamentos. En un complejo de 176 unidades, aumentó los alquileres un 38% en menos de un año para 22 apartamentos que renovó, afirmó Lima en un post de LinkedIn. Según él, su patrimonio neto ha pasado de menos de un millón de dólares a unos 8,5 millones desde que se unió al programa de Sumrok. Como Lima invierte todo su dinero en su negocio, alquila su propia casa. "La gente se burla y me pregunta cómo es que no tienes casa", explica. "Bueno, porque soy propietario de 750 apartamentos".

A medida que subían los alquileres y los precios inmobiliarios, algunos edificios se vendieron con enormes beneficios. "Nunca había visto tanto dinero en toda mi vida", dice Hall, que empezó a hacer viajes a Europa tras vender su primer edificio. "Suelo comprar áticos y suites presidenciales". La fortuna de Sumrok también ha crecido. Cobra comisiones de adquisición y de gestión de activos a los inversores en sus operaciones. Cuando vende esas propiedades, Sumrok cobra el 20% del beneficio.

Juego sucio

Charles LeMaire, ingeniero jubilado y alumno de Sumrok, dice que él y los miembros de su familia han ganado más de 4 millones de dólares invirtiendo en el alquiler de apartamentos. Espera perder dinero en un par de propiedades debido al aumento de los tipos de interés y señaló que Sumrok debería haber advertido a los estudiantes sobre los préstamos a interés variable. "Tan pronto como se suponía que teníamos que pasar a tipos variables, creo que debería haber puesto el freno con un montón más de advertencias", dijo LeMaire. Cuando los tipos de interés subieron, Sumrok aconsejó a los estudiantes que siguieran comprando. "Ahora no es el momento de esperar. Ahora es el momento de empezar", dijo durante un seminario celebrado en julio de 2022.

LeMaire cree que Sumrok tiene un incentivo para seguir endeudando a los estudiantes. Su negocio depende de que sus alumnos compren edificios para generar tasas y cuotas de afiliación. "Tienen que pagar a sus empleados", comentó LeMaire. Sumrok declaró en una entrevista que nunca ha promovido los préstamos puente a tipo variable y que algunos estudiantes que tuvieron problemas no siguieron sus instrucciones. También dijo que la recesión y la pandemia le enseñaron que lo que parece un mal momento para comprar puede resultar, en retrospectiva, un gran momento para hacerlo. "Mi experiencia es que siempre es mejor empezar hoy que en algún momento del futuro", dijo, "como si quieres correr una maratón o perder peso".

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Shafer, el estudiante de Sumrok, nota el agobio. Los sindicadores le han pedido dinero extra para cubrir déficits en cuatro operaciones en las que está involucrado. Ha convencido a sus hijos adultos para que inviertan en propiedades de alquiler: 13 con su hija y 19 con su hijo. A pesar de las sombrías condiciones, su confianza en la propiedad en alquiler es inquebrantable.

"Todo el mundo necesita un lugar donde vivir", afirma.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal. Traducido por Federico Caraballo