El experimento Irvine: cómo una ciudad turística de EEUU logró bajar un 3% los alquileres

Irvine es una de esas ciudades de la zona metropolitana de Los Ángeles difíciles de describir porque no hay nada que las haga especiales. Una de las manifestaciones urbanísticas más claras del american way of life de los años cincuenta, se trata de una pequeña urbe residencial que brotó alrededor del campus de la Universidad de California construido en los años sesenta los terrenos de Orange County adquiridos a Myford Irvine, donde el arquitecto William Pereira diseñó un entramado de calles y avenidas que albergase a 50.000 personas. Hoy viven en Irvine algo más de 300.000.

Tal vez Irvine pueda pasar a la historia como una de las primeras ciudades en contraatacar contra AirBnb y vencer en el intento. En 2018, después de las quejas continuadas de los vecinos por el aumento del coste del alquiler y otras externalidades como los atascos de tráfico, el ayuntamiento decidió prohibir todos los alquileres residenciales de menos de treinta días y perseguir a todos aquellos que se saltasen la normativa.

Dos años después, los alquileres habían bajado un 3%, explica una de las pocas investigaciones que han analizado el impacto que una medida semejante tiene en el impacto de alquiler local. El trabajo publicado por el profesor Michael J. Seiler, Ralph B. Siebert y Liuming Yang en las páginas de Real Estate Economics muestra que el descenso se debe ante todo al impacto que esta medida tiene en la oferta, al provocar que los pisos del mercado de alquiler en plataformas vuelva al mercado de largo plazo.

“Cuando aparece la posibilidad de alquilar a corto plazo, lo que hace mucha gente es sacar sus propiedades del mercado a largo plazo y convertirlas en alquileres a corto”, recuerda Seiler, de la Universidad William y Mary de Virginia. “Es de primero de economía que si eso ocurre, los precios van a subir; descubrimos que ese efecto era de un 3%, que de entrada puede que parezca que no es muy alto, pero que es significativo”. Sobre todo, en un contexto de aumento de precios generalizado. En total, los vecinos de la ciudad destinaron 80,7 millones de dólares menos al alquiler de sus viviendas.

"Es como si les digo a mis hijos que se acuesten a las 21.00 pero les dejo hasta las 23.00"

A lo largo de todo Estados Unidos, muchas ciudades han limitado los alquileres, pero como recuerdan los investigadores, los resultados no han sido los esperados ya que no han sido capaces de imponer su reglamentación. Es lo que ha ocurrido en San Francisco, Nashville o Filadelfia, al igual que en ciudades europeas como Ámsterdam, París, Londres o Berlín. En algunas ciudades como Nueva York, el 85% de los apartamentos disponibles son ilegales según las ordenanzas vigentes. Como recuerda Seiler, “lo que pasa en la mayoría de ciudades con AirbBnb es lo mismo que si yo les digo a mis hijos que tienen que acostarse a las nueve y no hago nada si veo que siguen despiertos a las once”.

En el caso de Irvine no se trata de una restricción, sino de una prohibición absoluta como la que se intentó implementar en Barcelona. La diferencia es que el consistorio de Irvine consiguió que la prohibición fuese efectiva realizando una gran inversión económica tras comprobar que la mera aprobación de la medida no había tenido ningún efecto en el número de apartamentos disponibles: el porcentaje de pisos en alquiler apenas había cambiado.

“Lo más innovador es que la ciudad contrató en mayo de 2019 a Host Compliance, una compañía proptech, para que les ayudase a localizar las ofertas de alquiler”, explican. La segunda ordenanza se aprobó en agosto de 2019 y para enero de 2021 (pandemia mediante), el número de alquileres a corto plazo se había reducido un 50%. La tercera ordenanza, aprobada ese mismo mes, obligaba a que las plataformas tuviesen la responsabilidad de vigilar que sus establecimientos no se empleaban en período inferiores a 30 días. “Nunca vas a poder librarte de todos, pero en dos años la reducción fue importante”, explica.

Positivo, ¿para quién?

El resultado, un abaratamiento significativo en los alquileres para los vecinos, los principales beneficiarios de esta medida, pero un menor negocio para plataformas y los que recurrían a ellas para alquilar sus pisos. Seiler y su equipo decidieron realizar una de las primeras investigaciones sobre el impacto concreto de AirBnb después de darse cuenta de que algunas de las publicadas con anterioridad no analizaban fielmente el fenómeno.

“Hay gente que dice que es increíble y otros que es terrible, pero depende quién seas: si te gusta viajar, AirBnb es genial porque te da una opción adicional, y en el peor de los casos, no cambia nada”, explica el investigador. Otra cuestión es para los vecinos y las ciudades: como recuerdan los investigadores, la entrada de AirBnb suele provocar un aumento en el precio de las propiedades, porque muchos vecinos se lanzan a comprar vivienda para ponerla en el mercado, lo que al mismo tiempo puede generar beneficios económicos para el municipio en forma de impuestos.

"Las casas ya no son solo un bien, sino también un activo que genera ingresos"

“El asunto de Airbnb es complicado, porque por ejemplo, el sector hotelero querría prohibir AirBnb para quedarse con todo el mercado”, explica Seiler. “Pero desde la perspectiva de la ciudad, le puede venir bien que los propietarios pongan sus pisos en alquiler porque así consiguen más ingresos y los precios suben: las casas ya no son solo un bien de consumo, sino también un activo que genera ingresos. Por lo tanto, el ayuntamiento recibe más dinero para construir carreteras o colegios”.

Este tipo de casas tenían unas características muy determinadas, que las hacían buenas candidatas para formar parte del mercado de AirBnb. En concreto, las viviendas que tenían tres habitaciones y dos baños. Es decir, la misma clase de vivienda que suele dedicarse al alquiler a largo plazo, ya que son las idóneas para familias con hijos, y que en el mercado del alquiler en ocasiones se despiezaban en habitaciones para albergar a más clientes.

Los autores están trabajando en otra investigación aún no publicada que se centra en el impacto que AirBnb tiene en el precio de los locales comerciales. Según sus resultados, un aumento de un 10% en la vivienda de alquiler a corto plazo genera una subida de un 0,3% el precio de estos locales. “Es un porcentaje pequeño, pero cuando lo trasladas a las diez ciudades más grandes de EEUU que son las que hemos investigado, eso se traduce en un crecimiento de dos mil millones en total”, explica.

a razón es que las viviendas de alquiler a corto plazo disparan el turismo, que acude a un tipo muy concreto de establecimiento que no son las viejas tiendas de proximidad, sino las grandes cadenas. “En lo que invierten los visitantes es en las grandes cadenas que todo el mundo conoce, no en las pequeñas tiendas boutique”, señala Seiler. El proceso del efecto dominó suele ser el siguiente: AirBnb llega a una ciudad con potencial turístico, el mercado cambia del alquiler a largo plazo a corto y, posteriormente, los precios de los comercios se disparan porque las grandes franquicias se los rifan.

¿Qué se puede aprender de Irvine?

El economista es muy cauteloso a la hora de intentar extrapolar los resultados de su investigación a otros contextos, porque como recuerda, los mercados de alquiler responden a realidades muy particulares. Ni siquiera está seguro de que si realizase el mismo estudio dentro de diez años los resultados serían parecidos. Lo que sí tiene claro es el impacto que el alquiler a corto plazo tiene en las relaciones de convivencia en las comunidades locales, ya que dificulta el establecimiento de redes de apoyo.

Ante el debate de si es mejor construir o intervenir el mercado del alquiler a largo plazo, Seiler recuerda que ampliar la oferta construyendo vivienda es “un enfoque a largo plazo donde a veces ni siquiera hay terreno disponibles en el centro de la ciudad, o aunque no sea así, el coste de construir es caro”. No cree que sea tan fácil como aumentar la oferta de la noche a la mañana, porque no siempre va a ser vivienda asequible y la construcción desproporcionada sin apuesta por la vivienda social puede tener un impacto negativo. “Hay motivos para construir nueva vivienda, pero no lo veo una solución al problema”, valora. “Creo que lo más importante es tener un debate constructivo sobre los pros y las contras de AirBnb”.

"Un mercado inmobiliario sano es un mercado inmobiliario estable"

El único consejo que Seiler cree que se puede aplicar a cualquier entorno es que no se tomen decisiones precipitadas ni que se produzcan cambios de criterio continuos. “No se trata de que una medida sea buena y otra mala, sino que cambiar de una a otra es negativo porque te cargas la estabilidad el mercado, y un mercado inmobiliario sano es un mercado inmobiliario estable”, concluye. “Lo ideal es que los precios bajen, pero de forma progresiva. No quieres que se disparen, que se derrumben, etc. Mi consejo sería que introdujesen cambios en el mercado más sutiles, no de la noche a la mañana, porque son muy disruptivos, y así la gente puede adaptarse mejor”.