"260€ el primer mes, 740 después": las nuevas tretas del mercado de alquiler

"Esto es como el catálogo del Carrefour. A veces hay un 3x2, otras a mitad de precio...". Lourdes, una mujer de mediana edad, bromea mientras enseña un piso en Butarque, un barrio humilde al sur de Madrid. Guarda las llaves en un estuche lleno de otras tantas, correspondientes a viviendas del mismo edificio con similares condiciones. El apartamento en cuestión —de 52 metros cuadrados con una habitación, portero y plaza de garaje—, se anuncia con un alquiler de 740 euros. Pero, como regalo de bienvenida, la mensualidad inicial viene con rebaja, algo que ya se anunciaba en internet como gancho. "El primer mes son 480 euros menos, así que sale a 260", dice tras calcular de cabeza.

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Jaume Esteve

Lourdes no es la dueña. Tampoco milita en una agencia inmobiliaria. Trabaja para la empresa propietaria del inmueble que "tiene edificios enteros por todos lados y muchos pisos". Rebuscando entre los anuncios en los portales de vivienda sorprenden ofertas como esta, teniendo en cuenta que el mercado del alquiler en la capital rebosa de demanda y no hacen falta trucos para atraerla. "Aquí lo hacen de muchas formas. Un 20% de descuento el primer año, un mes gratis repartido entre tres…", remata. "Pues, eso. Esto es marketing".

La 'rebajita' no es el único chollo del pack de bienvenida que ofrecen. "No pagas los gastos de comunidad [durante los primeros 3 años] e IBI [durante los primeros 2 años]", rezan de manera idéntica varios anuncios en Idealista. "Aprovecha esta oportunidad única".

Pero como todo lo que suena perfecto, aquí también hay letra pequeña: la permanencia. Un concepto más asociado a los operadores de telefonía móvil pero que se traslada ahora al mercado del alquiler. "Es como el ADSL", remata Lourdes cuando explica que si antes de un año el inquilino abandona la casa —se trata de un contrato de hasta siete años, renovable curso a curso— deberá devolver la rebaja que se aplicó al principio.

Carlos Antón, del bufete neXum legal, pone el acento en la naturaleza firmante del acuerdo. "No se firma entre iguales, es un particular con una empresa propietaria de muchos pisos. Automáticamente entra en juego la Ley de Protección del Consumidor así como la Ley de Condiciones Generales de Contratación", explica el letrado. "Tiene que estar todo muy bien informado", continúa.

"Esto es como las hipotecas, la gente negocia precio, la cuota y el interés y se obvian otras veinte condiciones, en las que te las pueden colar".

'Clickbait' inmobiliario

No es el único caso de 'clickbait inmobiliario' con el que nos encontramos en nuestra búsqueda ficticia de un nuevo hogar para una pareja de treintañeros en Madrid, una de las ciudades donde más ha subido el alquiler en los últimos años. Por una parte nos encontramos 'golosinas' como las de Butarque que, además del descuento oficial, prometen largas temporadas sin apoquinar algunos gastos, y por otra, promociones que te dan un precio al principio y, cuando pasan un par de meses, sube notablemente.

Acudimos a uno de estos últimos, a dos minutos andando de la catedral de la Almudena. Un bajo interior sin apenas ventanas y una bofetada a humedad nada más atravesar la puerta. 45 metros cuadrados al módico precio de 700 euros hasta septiembre. Después, el alquiler sube a 950, "su precio original". En este caso, el motivo de la rebaja según Alejandro, el encargado de la agencia, es que en verano les cuesta más "colocar los pisos". Este apartamento, como todos los de esta inmobiliaria, aparece en el listado con el precio más barato, y el 'pastel' solo se descubre si entras en el anuncio. Otros, hacen una media entre el precio real y el rebajado.

Esta nueva tendencia de subidas progresivas de alquiler llega meses después de que se aprobase la actual Ley de medidas urgentes para la vivienda y el alquiler, que prohíbe, expresamente, que puedan subirse las mensualidades más allá del IPC. "Es complicado decir si es ilegal si se incluye en el contrato, pero desde luego va en contra del espíritu de la norma, que se aprobó precisamente para proteger ante las subidas del alquiler. Pero luego está la picaresca...", analiza el abogado experto en alquileres Alberto Cañizares, de Cañizares abogados. "La norma lo que quiere es proteger al inquilino y que no le suban el precio cuando lleva un tiempo. Y cualquier cosa que contravenga eso un juez lo va a ver mal".

Subidas progresivas

En el Sindicato de Inquilinas no les sorprende esta nueva estrategia de subir los precios: "Precisamente ahora estamos con una campaña de información porque Blackstone y Fidere están haciendo lo mismo con la vivienda pública que compraron. En las renovaciones de los contratos están incluyendo subidas progresivas, como si fuera una campaña comercial: ponen el precio bajo primero para no asustar y poco a poco lo van subiendo", explica Fernando Bardera, portavoz de la plataforma. "Está en la línea de lo legal, porque son 'descuentos' y nadie se va a quejar, pero son subidas encubiertas".

De hecho, en los bloques que se están rebelando contra las subidas de sus nuevos propietarios, el sindicato se está encontrando con descuentos disuasorios para no pleitear: "Después de mandar el burofax, contactan con cada uno ofreciendo bonificaciones si firman rápido", afirma Bardera.

"Como ahora los fondos tienen que firmar contratos por siete años, en lugar de tres, y se huelen que si acaba habiendo un gobierno de coalición la Ley de Arrendamientos Urbanos seguirá modificándose, quieren atar precios altos en los contratos".

Aparte de los descuentos iniciales, los alquileres vuelven a subir pasados los primeros años mediante otra fórmula: el IBI y los gastos de comunidad, pagos que por su naturaleza suelen corresponder al propietario. Sin embargo, según la mujer que nos enseña el primer piso, exigirlos por contrato es legal porque "se trata de un acuerdo firmado entre ambas partes, con lo que se quiera poner…". Los abogados muestran ciertos recelos sobre esta afirmación: "Si una cláusula es contraria a la norma, es nula, aunque son las sentencias las que estiman su ilegalidad", reflexiona Cañizares. "Podría pactarse que los gastos de comunidad los pague el inquilino, pero es raro si no hay una razón justificada, como una obra. Y al final es una manera de penalizar al inquilino que lleva tiempo pagando".

"Hay que partir de que los contratos son de libre voluntad y se puede fijar lo que sea mientras no vaya en contra de la ley. Y en esas cabe, siempre que se pacte en ese acuerdo, que lo pague el arrendador", subraya el letrado Antón, quien no deja de mostrarse "sorprendido" por este tipo de cláusulas. "Es un impuesto que grava la propiedad. Por eso se ha asimilado que debe acarrear con ello el dueño", considera, quien pone otros ejemplos donde existe más debate y dudas. Por ejemplo, la tasa de basura. "Hay quien es partidario de que lo pague el propietario pero el residuo lo genera el inquilino".

También es cuestionable, señalan los expertos, que pueda penalizarse al inquilino si se va antes de un año devolviendo el descuento. Según la ley actual, si se quiere abandonar la vivienda antes de ese plazo y pasados los seis primeros meses, se debe indemnizar con 2,5 días de renta por cada mes que falte hasta el año y no el importe que estime la inmobiliaria. De nuevo, señala Cañizares, harían falta sentencias que marcasen jurisprudencia interpretando si se ajusta o no a la ley.

Contratos de "temporada": de días a seis meses

El segundo apartamento que visitamos viene además con otra sorpresa: solo se puede acceder a él tras firmar un contrato de temporada por un máximo de seis meses. Eso sí, si queremos quedarnos más, podemos hacer un nuevo contrato por un periodo similar. "Aunque tendréis pagar de nuevo la comisión de agencia", nos explica el de la inmobiliaria. Nos prometen que la renta no sube pasado ese plazo, pero lo cierto es que este tipo de contratos quedan fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el inquilino deja de estar protegido más allá de esa promesa: "Si nos vamos a un alquiler de temporada, todo esto que estamos hablando (la LAU) ya no es aplicable, no entra dentro de las normas imperativa", valora Cañizares.

Este tipo de contrato está destinado a viviendas vacacionales, y según el abogado debe estar claro su "fin de uso", como puede ser una casa en la playa o en la nieve y nunca como primera residencia. "Es un periodo muy definido y con un espíritu concreto, que no encaja con un piso en verano en Madrid", cuenta. "Si intentamos vestir de contrato de temporada algo que no lo es, volvemos a infringir el espíritu de la norma".

"Los contratos de temporada son mucho más laxos", comparte Antón. "Sin embargo, seis meses ya es un periodo lo suficientemente largo como para considerar regular otras cosas más propias del contrato de arrendamiento típico, como suministros, averías, reparaciones, seguros… Esto se ha concebido para alquileres de día o semanas, tipo Airbnb, y aquí al final lo que se está haciendo es estirar el chicle lo máximo posible".