El precio de la vivienda acelera su caída en las grandes ciudades con recortes del 9% en un año

Los precios de la vivienda aceleran su caída. El sector inmobiliario español sigue de capa caída y se encuentra en medio de un círculo vicioso de difícil salida. Apenas hay financiación para comprar, las ventas se desploman y los precios siguen goteando a la baja, en unas zonas con más intensidad que en otras.

Los datos conocidos en las últimas semanas muestran cómo el precio de la vivienda nueva no sólo continúa con la senda bajista iniciada tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en el verano de 2007, sino que las caídas se han acelerado en los últimos meses.

A mediados de septiembre, los datos del INE ya mostraban una caída más profunda durante el segundo trimestre de 2011. Ahora, el índice IMIE que elabora la tasadora Tinsa refleja también cómo los ajustes se han intensificado en el mes de septiembre. 

Según este índice, los precios de las viviendas cayeron en septiembre un 7,4% respecto al mismo mes de 2010. Este porcentaje es ligeramente superior al 6,8% registrado en agosto, aunque lo verdaderamente significativo es que se encuentra en niveles similares a los registrados en la recta final de 2008. De hecho, se trata del tercer descenso más acusado desde la elaboración del índice (2007) sólo por detrás de las caídas del 7,8% y del 8,8% en noviembre y diciembre de 2008. 

En los dos últimos meses, el ajuste está siendo más duro en las capitales y grandes ciudades, que han tomado el relevo a la Costa Mediterránea, la región más castigada desde el estallido de la crisis. Las caídas de precios se han acelerado hasta rozar el 9% en septiembre frente al 7,8% del mes anterior. Se trata además del descenso interanual más abultado desde los máximos de 2007, por encima también de los porcentajes registrados a finales de 2008 (-8,4% en noviembre de ese año y -8,1%, en diciembre). Desde que los precios alcanzaron su pico más alto en el verano de 2007, el ajuste en las capitales y grandes ciudades ha sido del 26%. 

La Costa Mediterránea, la más castigada por la crisis

No obstante, desde los máximos, el ajuste más severo de precios se ha producido en la Costa Mediterránea, que ya acumula una caída cercana al 32%. La costa española se ha visto especialmente afectada por la corrección de precios. 

No en vano y, según los expertos, concentra una parte significativa del stock sin vender en manos de entidades financieras y promotoras inmobiliarias. En muchas ocasiones se trata de productos de 'difícil venta', pisos deslocalizados o desubicados, macropromociones o promociones a medio acabar en la costa, lo que se está traduciendo en rebajas más significativas que en otras zonas de la geografía española. En septiembre, los precios retrocedieron un 8,2%, aunque el mayor ajuste se produjo en diciembre de 2008, cuando se desplomaron más del 14%. 

La tendencia registrada en el resto de zonas analizadas por Tinsa presenta un comportamiento muy similar. En las áreas metropolitanas y las islas Baleares y Canarias han registrados descensos más acusados de precios en septiembre. Sólo el resto de municipios ha pisado algo el acelerador al registrar caídas en septiembre del 6,1%, frente al 6,4% de agosto. En los tres casos, la caída interanual en septiembre se ha situado por debajo de la media nacional. Desde los máximos de 2007, la corrección ha sido del 25,4% en las áreas metropolitanas, del 20,7% en las islas Baleares y Canarias y del 19,8% en el resto de municipios.

¿Dónde está el suelo?

Ésta continúa siendo la pregunta del millón. Algunos expertos inmobiliarios señalan que el ajuste de los precios de la vivienda en España ha entrado en su fase final y es sólo cuestión de mese que toquen suelo. 

El desplome de las compraventas, la incertidumbre económica y política con unas elecciones a la vuelta de la esquina que pueden recuperar estímulos fiscales para dinamizar las compras y la falta de financiación hacen ver a muchos expertos el fin de la caída hacia finales de 2012.

No obstante, estos expertos consideran que antes de tocar fondo, los precios todavía tienen que ajustarse más y observan caídas adicionales desde máximos entre el 8% y el 12%. 

De hecho, el Banco de España, en su escenario más adverso estima que la vivienda caerá un 38%. Un escenario que, de cumplirse, convertiría la actual crisis inmobiliaria en la peor a la que enfrenta el país. Peor incluso que la de 1979 o la de 1991 tal y como según la presentación con la que acudió a Londres a finales de septiembre, José María Roldán, director general de regulación bancaria del organismo. 

De hecho, si se toman como base los datos de Tinsa, los precios de la vivienda habrían caído desde máximos un 24,1% de tal manera que todavía le quedaría un tortuoso camino hasta alcanzar el 38% que contempla el Banco de España, en línea, por otra parte, con las previsiones más negativas de los expertos.

Ajuste de hasta el 50% en 'subprime'

Los hay incluso más negativos. Como UBS que aunque consideraba recientemente que los precios en las zonas prime podrían estar tocando ya suelo, en el mercado subprime, ante la falta de liquidez y predominio de ventas forzadas de bancos y promotores, todavía pueden verse fuertes caídas de hasta el 40%-50% desde máximos. Se trataría de inmuebles en las zonas costeras, como se ha explicado anteriormente, pero también de viviendas ubicadas en zonas marginales donde hay mucho paro y donde los potenciales compradores de este tipo de viviendas son, a efectos del banco, insolventes.