Los jueces no podrán frenar un desahucio si el banco ya se ha adjudicado la vivienda

Los jueces españoles no podrán frenar los desahucios -lanzamientos- en aquellos casos en los que la entidad financiera ya se hubiera adjudicado la propiedad de la vivienda. Así lo ha determinado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que acaba de pronunciarse sobre una nueva cuestión prejudicial planteada por un juez español con el fin de que éste precise el alcance de la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en el marco de un procedimiento extrajudicial de ejecución de derechos reales sobre inmuebles que se ya se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad a favor de quien instó la ejecución hipotecaria. Recordemos que dicha directiva daba potestad a los jueces españoles a actuar de oficio y frenar una ejecución hipotecaria se apreciaban que en el contrato hipotecario existían cláusulas abusivas.

El caso que ha analizado el TJUE es el de una consumidora que firmó una hipoteca en 2004 con el Banco Español de Crédito (absorbido posteriormente por el Banco Santander) para la adquisición de una vivienda con garantía hipotecaria. En el contrato se preveía que las partes podían hacer uso de un procedimiento extrajudicial para ejecutar la hipoteca. Se confería además mandato al banco para que representase al deudor hipotecario el día en que se otorgase la escritura de venta.

En 2011, el Banco Santander inició ante notario el procedimiento de ejecución extrajudicial de la garantía hipotecaria. El procedimiento concluyó con la adjudicación de la vivienda hipotecada al acreedor -Banco Santander- por el 59,7 % del valor en que la que había sido tasada a efectos hipotecarios. Tras la adjudicación del bien, la deudora seguía debiendo al banco 13.482,97 euros. Se otorgó ante notario escritura de venta de la vivienda a favor del banco, sin intervención de la deudora, representada por el banco en virtud del contrato de préstamo hipotecario. La escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad en abril de 2012.

La garantía hipotecaria ya ha sido ejecutada, el inmueble ha sido vendido y los derechos reales sobre el mismo han sido transmitidos sin que el consumidor se haya opuesto

Posteriormente, en septiembre de 2014, el Banco Santander presentó ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Jerez de la Frontera una demanda de juicio verbal con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil, solicitando que se dictara una resolución judicial de lanzamiento de la consumidora -que había permanecido en la vivienda en régimen de alquiler- y de entrega de la posesión del inmueble al banco.

El juez español decidió remitir entonces una petición de decisión prejudicial al TJUE "al albergar dudas acerca de la compatibilidad de la directiva europea con el hecho de que el juez que conoce de una demanda instada por el titular de un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad con el fin de hacer efectivo ese derecho, no puede declarar de oficio ni a instancia de parte el carácter abusivo de una cláusula incluida en el contrato de préstamo garantizado por la hipoteca que se ejecuta". Es decir, el juez se pregunta si en base a la normativa europea, podría frenar dicho lanzamiento, al entender que en el origen, el contrato hipotecario firmado entre la consumidora y el banco, contenía cláusulas abusivas.

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En su sentencia dictada este jueves, el TJUE declara que la directiva no es aplicable a este litigio. Es decir, no se puede frenar dicha ejecución hipotecaria instada por quien obtuvo la adjudicación de un bien inmueble (en este caso, el Banco Santander) en un proceso de ejecución extrajudicial. Y no es aplicable por dos razones, según la justicia europea. Por un lado, "porque este procedimiento -el del lanzamiento instado por el Banco Santander- es independiente de la relación jurídica que une al acreedor profesional y al consumidor. Y, por otro lado, porque la garantía hipotecaria ya ha sido ejecutada, el bien inmueble ha sido vendido y los derechos reales sobre el mismo han sido transmitidos sin que el consumidor haya hecho uso de los recursos legales previstos en este contexto".

El juez no puede frenar la ejecución

De hecho, recuerda el TJUE que la deudora tuvo la posibilidad de formular oposición o de solicitar como medida cautelar la suspensión de la ejecución durante la tramitación del procedimiento extrajudicial de venta del bien, alegando la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario. "Es por tanto en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria donde el juez que conocía del asunto habría podido proceder, en su caso de oficio, al examen del posible carácter abusivo de cláusulas incluidas en el contrato de préstamo hipotecario".

El Tribunal de Justicia señala que "el objeto del litigio del que conoce el Juzgado guarda relación con la protección de los derechos reales de propiedad adquiridos por el Banco Santander a raíz de una venta por adjudicación en subasta e inscritos en el Registro de la Propiedad, con independencia del modo en que hayan sido adquiridos. Por lo tanto, se trata de un procedimiento que tiene lugar con posterioridad a la transmisión de la propiedad de un bien inmueble y que es iniciado por el nuevo propietario del bien, en virtud de su inscripción como tal en el Registro de la Propiedad, contra cualquier persona que se oponga a esos derechos o perturbe su ejercicio".

Es decir, el procedimiento que se está sustanciando ante el juzgado "no se refiere al procedimiento de ejecución forzosa de la garantía hipotecaria establecida en el contrato de préstamo que vinculaba a la deudora con el Banco Santander, sino a la protección de los derechos reales asociados a la propiedad legalmente adquirida por el banco a raíz de una venta por adjudicación en subasta".

Por otra parte, el título en el que se basa la acción ejercitada ante el Juzgado es, en este caso, el título de propiedad que ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad y no el contrato de préstamo hipotecario que establecía la garantía cuya ejecución extrajudicial ha sido llevada a término.