La excúpula de Sareb capta 400 M de EEUU para financiar a promotores en España

Walter de Luna, el que fuera director general de Sareb durante la presidencia de Belén Romana, y Luis Moreno, director de activos financieros del banco malo y mano derecha de este tanto en esta sociedad como en Acciona Inmobiliaria, compañía a la que se incorporaron como consejero delegado y director de estrategia, respectivamente, para orquestar su salida a bolsa, han puesto en marcha Ibero Capital Management, una plataforma que nace con 400 millones de euros para financiar promociones en todo el territorio español. El dinero procede de Oak Hill Advisors, uno de los mayores fondos de inversión del mundo, con más de 30.000 millones de dólares bajo gestión y que desde 2005 ya ha invertido en nuestro país más de 1.000 millones de euros, principalmente en proyectos inmobiliarios.

Este proyecto llega en un momento alcista del mercado de la vivienda en España en el que, sin embargo, las promotoras siguen encontrándose con numerosos problemas para acceder a la financiación bancaria. Para que nos hagamos una idea, hoy en día la venta de viviendas en España ha superado ya la barrera del medio millón de unidades vendidas, mientras que las iniciadas, apenas superan las 75.000. "El problema es que el mercado se encamina hacia 150.000 viviendas anuales, mientras que la financiación bancaria apenas dará para 65.000 viviendas", ha asegurado en más de una ocasión Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE).

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Esos 400 millones de euros, de los que estarían a punto de comprometerse 50 para financiar la construcción de 500 viviendas, irán destinados fundamentalmente a la compra de suelo —preferiblemente finalista o con muy poca gestión—, la financiación de promociones y desarrollos inmobiliarios, si bien tampoco descartan la compra de deuda que tenga como subyacente solares, mientras que por el momento descartan entrar en el capital de alguna promotora.

"Hemos detectado problemas de falta de capital adecuado para que los promotores puedan desarrollar proyectos inmobiliarios viables y nosotros venimos a solucionar estas carencias con soluciones de capital a medida para cada proyecto", explica Walter de Luna. "Es muy llamativo que en un momento de pujanza del sector residencial en España apenas se construyan viviendas. Lo que se explica, precisamente, por la escasez y rigidez en la financiación al sector promotor en un momento en que la banca sigue muy preocupada por adaptarse a la regulación, desaguar sus balances y reducir su exposición inmobiliaria", añade.

Ibero Capital financiará la compra de suelo, así como las promociones y desarrollos inmobiliarios

A diferencia de la financiación tradicional, Ibero Capital no exigirá al promotor un nivel de preventas determinado, sino que, en función de la viabilidad de proyecto, financiarán la compra de suelo, obras y otros gastos asociados a la promoción (IVA, ITP, además de ofrecer soluciones de refinanciación y reapalancamiento por parte de las compañías promotoras).

"El objetivo es dar el dinero al promotor cuando lo necesite, porque su actividad es muy intensiva en capital. Tiene unos gastos muy fuertes al inicio del proyecto con la compra del suelo, y los ingresos no llegan hasta que las viviendas se han vendido. Es decir, el periodo de inversión es muy largo y muy intensivo en capital y si la financiación no está adaptada, el negocio se hace inviable", señala Luis Moreno. "Si facilitas la financiación en tiempo, se producen menos rigideces y el promotor se puede adaptar mejor a las condiciones de la demanda".

Sobre la mesa, acuerdos por 50 millones

Ibero Capital está a punto de cerrar sus primeros acuerdos en España, en concreto, en la Costa del Sol y Madrid, dos de los mercados con mayor demanda y actividad residencial. "Sobre la mesa suman aproximadamente 500 viviendas", adelanta Walter de Luna, quien señala que preferiblemente financiarán proyectos a partir de cinco millones de euros y que "el objetivo es que la inversión de esos 400 millones de euros, con los que nacemos y que pueden ir ampliándose, se complete en seis años desde que entramos en un proyecto y salimos de él".

"La limitación será más cualitativa que cuantitativa. Tienen que ser proyectos que veamos comercialmente viables. Ese es el límite real, no tanto la ubicación del proyecto como el perfil del promotor. Nuestro objetivo es dar financiación tanto a promotoras medianas como pequeñas. De hecho, ya hemos mantenido conversaciones con algunas de las grandes si bien, en esos casos, la fórmula será la coinversión en la compra de suelo o en financiación de proyectos 'ad hoc'. En el caso de las promotoras de menor tamaño, la fórmula será la financiación de operaciones muy concretas", aclara Moreno.

Respecto a las condiciones de financiación, De Luna explica: "Cada proyecto tendrá su propia estructura de capital. Obviamente, a mayor riesgo, exigiremos mayor rentabilidad".

Exdirectivos de alto nivel

Ibero Capital nace con dos socios, Walter de Luna, que asume la presidencia ejecutiva de la compañía, e Luis Moreno, como director general. El organigrama se completa con Arturo de Fernando —exdirector de Acciona Inmobiliaria y ex director financiero de Sareb—, como director de inversiones; Javier Castillo —arquitecto y exdirector de proyectos de Reyal Urbis—, como director técnico, y Francisco Stuyck —ex director financiero de Martinsa Fadesa y Metrovacesa—, como director administrativo.

Todos ellos suman más de 75 años de experiencia en gestión de financiación inmobiliaria y 25 años en la gestión integral de promoción inmobiliaria. Sobre sus espaldas recaen 5.000 millones de euros de préstamos generados y 100.000 millones de préstamos gestionados, así como la gestión de medio centenar de promociones con un volumen total de 7.000 viviendas.