Un ejemplo práctico: así te puedes desgravar el alquiler de tu vivienda

En ocasiones, como dice el dicho, una imagen vale más que mil palabras. Tras la lección teórica respecto a los gastos que un arrendador puede deducirse si tiene una vivienda alquilada, vamos a exponer un ejemplo práctico para intentar resolver todas las dudas que han podido quedar en el aire.

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Toma nota casero si quieres aplicarte alguna deducción por el alquiler de tu vivienda

E.S.

Imaginemos una vivienda que hemos adquirido por 100.000 euros con financiación hipotecaria. Por el alquiler de este piso, el casero ha obtenido unos ingresos anuales de 10.000 euros, 833 euros al mes. Ése es el rendimiento neto que obtiene por su piso de alquiler​. A esos ingresos se le pueden deducir, como gastos, las siguientes cantidades:

1.- Para la formalización del arrendamiento se han utilizado los servicios de un abogado, al que se han abonado unos honorarios que ascienden a 150 euros.

2.- Para la adquisición de la vivienda en alquiler se firmado una hipoteca por la que se está abonando al banco todos los meses una cantidad compuesta por principal e intereses. Dichos intereses ascienden a 200 euros anuales. Si no sabemos qué parte de la cuota mensual es principal y qué parte corresponde a intereses podemos solicitar al banco que nos facilite dicha información.

3.- Durante la vida del arrendamiento, el inmueble puede sufrir deterioros o averías. Los gastos en la conservación también son objeto de deducción, siendo el límite el importe de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes. Imaginemos que en la vivienda del ejemplo se han realizado obras para reparar unas goteras. El coste ha sido de 100 euros.

4.- También el propietario debe afrontar una serie de pagos en cuestión de tributos y tasas municipales. Dependiendo de lo pactado en el contrato de arrendamiento y de quién se haga cargo de los mismos, el propietario podrá deducir los rendimientos obtenidos. Entre estos gastos figuran el IBI, la tasa de basuras o el alcantarillado. Pongamos que el IBI asciende a 300 euros, la tasa de basuras a 30 euros y alcantarillado a 20 euros.

5.- Imaginemos que, por diferentes motivos, el inquilino no paga el alquiler. En estos casos, también es posible su deducción, siempre que el deudor se encuentre en situación de concurso o siempre que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses y no se hubiese producido la renovación del crédito. Si el saldo de dudoso cobro fuera cobrado posteriormente a su deducción, se considerará como ingreso en el ejercicio en el que se produzca el cobro. En este ejemplo se deben desde hace más de seis meses 833,33 euros correspondientes a la mensualidad de enero.

6.- La vivienda forma parte de una urbanización y conlleva una serie de gastos relacionados con servicios personales: administración, vigilancia, portería o similares. En este ejemplo se han pagado por concepto de administración 50 euros.

7.- Con el paso del tiempo, la vivienda sufre una depreciación efectiva. ¿Cómo se calcula dicha depreciación? Hay que aplicar un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. En el recibo del IBI viene desglosado el valor catastral total del inmueble, que es la suma del valor de construcción y el valor del suelo. Imaginemos que el porcentaje que supone el valor del suelo sobre el valor catastral es el 60%. Al valor de compraventa (100.000 euros) hay que restarle ese mismo porcentaje (60.000) y aplicar el 3% de deducción sobre la cantidad resultante, es decir, 40.000 euros (1.200 euros).

8.- Seguros que cubren desde impago de rentas o suministros, hasta actos vandálicos y defensa jurídica. En nuestro ejemplo se ha contratado un seguro que cubre la defensa de las responsabilidades anteriormente citadas. Las primas satisfechas fueron de 200 euros

Resumen de deducciones

En este ejemplo, los ingresos por alquilar la vivienda ascienden a 10.000 euros a los que hay que descontar los gastos, 5.117 euros (150+200+100+300+30+20+833+50+1.200+200), con lo que obtenemos un rendimiento neto de 3.083 euros.

El impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF) establece que en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reduzca en un 60%, independientemente de la edad del inquilino. A partir del 1 de enero de 2015, se suprimió la exención del 100% en los arrendamientos a menores de 30 años.

En el ejemplo, la reducción ascendería a 1.849,8 euros (que es el resultado de aplicar el 60% a los 3.083 euros) y el rendimiento obtenido por el alquiler de la vivienda de 1.233,2 euros (3.083 menos 1849,8).