Mucha demanda y poco suelo en Madrid: el último ejemplo de la hiperinflación

Una nueva operación inmobiliaria se está gestando en el centro de Madrid, frente al consulado de Cuba, apenas a 700 metros del paseo de la Castellana y a un kilómetro del Santiago Bernabéu. Sobre la mesa, una parcela de 10.000 metros cuadrados finalistas de uso residencial y un precio entre 60 y 65 millones de euros. Hablamos del solar situado en paseo de la Habana 147, sobre el que en la actualidad se levantan cinco chalés —con superficies entre 300 y 400 metros cuadrados— y cuyos herederos quieren vender en bloque. Un solar que está llamado a acoger una nueva promoción de pisos de lujo cuya proliferación es más que evidente en los barrios más prémium de la capital.

Para llegar a un mayor número de interesados, los vendedores han encargado el proceso de venta a la consultora JLL, quien ha ofrecido uno de los escasos solares listos para construir en pleno centro de Madrid a promotores, inversores privados y gestoras de cooperativas. Desde la consultora, no obstante, no han querido realizar declaraciones sobre el proceso. Sin embargo, tal y como ha podido confirmar El Confidencial de diferentes fuentes, el proceso arrancó hace algo más de dos meses y la fecha para presentar las primeras ofertas se cerró el 15 de junio.

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Los expertos consultados por este diario coinciden en destacar el elevado precio de la operación, que supondría un precio de repercusión del suelo entre 6.000 y 6.500 euros el metro cuadrado, lo que implicaría vender las futuras viviendas —entre 80 y 100 unidades, dependiendo de la superficie— en torno a 10.000 euros el metro cuadrado para que la operación resulte rentable al posible comprador. Es decir, las futuras viviendas podrían rondar e incluso subir del millón de euros, superando los 7.000 euros el metro cuadrado de las 11 viviendas de paseo de la Habana 75, cuyas obras ya han comenzado, único proyecto de obra nueva del distrito.

Viviendas a 10.000 euros el m²

En concreto, esta promoción, que sin duda ha servido de referencia a los interesados en el solar situado en el número 147 de la misma calle, se levanta sobre los terrenos de la que fuera sede de RTVE, un solar que sacó a subasta el Ministerio de Hacienda en octubre de 2015, y que fue adjudicado por 10,8 millones a la familia Masaveu —la rama que no es accionista de Corporación Masaveu— a través de Martell Investment, cuyo accionista principal es la gestora Magic Real Estate que, a su vez, se encuentra detrás de la socimi Merlin Properties, que lidera Ismael Clemente. En aquella puja, Martell Investment se impuso a otras promotoras y gestoras de cooperativas interesadas en la parcela.

La parcela que ahora sale a la venta se encuentra situada en Nueva España, en el distrito de Chamartín, que integra algunas de las zonas residenciales más codiciadas del centro de la ciudad, como El Viso, donde los venezolanos Miguel Ángel y Áxel Capriles aterrizaron en abril del año pasado con la compra de 'Villa San José' en Pablo Aranda 3, justo enfrente del búnker inmobiliario de Florentino Pérez. Sin embargo, a pesar de los escasos solares a la venta, el elevado precio de la transacción ha echado para atrás a varios interesados, según explican algunos de ellos a este diario. En Nueva España, en concreto, en la calle Alfonso VIII —apenas a 500 metros de la estación de Chamartín—, la consultora Knight Frank vende un edificio de cuatro plantas independientes y 1.400 metros por 4,2 millones de euros, es decir, a poco más de 3.000 euros el metro cuadrado.

A pesar de los escasos solares finalistas a la venta en la capital, el elevado precio de la transacción ha echado para atrás a varios interesados

Aunque Nueva España no es la zona más codiciada del distrito de Chamartín, lo cierto es que, al igual que ha sucedido con muchos otros proyectos de lujo en la capital, la enorme escasez de oferta y el gran apetito comprador han impulsado los precios y acelerado las ventas, a pesar de que los precios finales que pueden alcanzar algunas de estas propiedades suelen ser muy elevados. En apenas dos años, los precios en los barrios más cotizados de la capital se han disparado más del 20%. "Productos que hace unos años era impensable que se vendieran a determinados precios, estamos viendo que se venden con bastante facilidad", comenta una fuente del sector.

Según un informe reciente de Engel & Völkers, los precios máximos en este barrio madrileño rozan los 6.000 euros el metro cuadrado, si bien, tal y como explican desde esta agencia especializada en la venta de pisos de lujo, "no hay obra nueva en la zona, por lo que el precio final dependerá mucho del proyecto final". Según sus datos, en la actualidad hay a la venta en el distrito de Chamartín 285 chalés unifamiliares con un precio medio en torno a 1,5 millones de euros. Por lo que respecta a los pisos en altura, la oferta actual se sitúa en 212 viviendas de cuatro dormitorios, 148 de tres dormitorios y casi un centenar de pisos de dos dormitorios. La oferta de unidades de un dormitorio asciende a 65.

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Respecto a la zona, al igual que ha sucedido en los distritos con más caché de Madrid, los precios han subido con fuerza en el último año. Según Engel & Völkers, el incremento de precios desde 2017 se sitúa en el 10%, "si bien, en la actualidad, se están cerrando más operaciones que el año pasado porque hay un mayor acceso al crédito, pero, sin embargo, los precios apenas están subiendo".

Respecto al tipo de cliente que podría demandar las futuras viviendas, "el cliente nacional prevalece sobre el internacional en esta zona de Madrid, hasta el punto de acaparar el 98% de las compras. Y entre los nacionales, buena parte son de la zona. Quienes buscan una vivienda en este distrito suelen ser familias con dos o tres hijos de alto poder adquisitivo, que demandan pisos entre 160 y 300 metros cuadrados en urbanizaciones con piscina o chalés en las colonias históricas del distrito".