La compraventa de vivienda se aproxima a niveles de 2008

Una década después de la quiebra deLehman Brothers por el pinchazo de la burbuja de las 'subprime' que provocó la Gran Recesión, el mercado de la vivienda en España avanza firme hacia los niveles de entonces. En el primer semestre del año, la compraventa de viviendas se situó en las 262.231 unidades, según los últimos datos del INE del mes de junio. De seguir este buen ritmo, a cierre del ejercicio se superará el medio millón de operaciones, acercándose a las 552.080 que se realizaron en 2008.

Si bien hay que tener en cuenta que “habitualmente, las operaciones hipotecarias tienden a disminuir en la segunda parte del año, por lo que el repunte que hemos registrado en la primera parte se contendrá y habrá cierta desaceleración”, reconoce Pablo Ferreras, director de Negocio y Estrategia de Alia Tasaciones. Y tirando de estadística, los datos lo corroboran. Según la serie histórica de la última década del INE, a excepción de un ejercicio, la compraventa en el segundo semestre ha sido ligeramente inferior. Pese a ello, “muy mal se tendría que dar para que en 2018 no se alcanzara esa línea roja y superásemos el medio millón de transacciones. Ya en 2017 nos quedamos a las puertas, y este año vamos a llegar”, afirma Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, quien, no obstante, recuerda que la actividad crece en paralelo al Producto Interior Bruto (PIB). Y los últimos datos macroeconómicos muestran un menor vigor en la economía del país, lo que afecta de lleno al consumo, al empleo y al poder adquisitivo.

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Según las previsiones del último informe sobre el Mercado Residencial de la consultora JLL, la compraventa seguirá subiendo hasta alcanzar unas 600.000 viviendas de media en los tres próximos años.

Lo cierto es que ya se observa una desaceleración “suave” en el ritmo de crecimiento de las ventas, principalmente por una moderación de la actividad en regiones que hasta ahora habían concentrado el mayor dinamismo del mercado, como son Madrid, Cataluña y las islas. Precisamente son las regiones donde se han producido las mayores subidas del precio de la vivienda, con incrementos interanuales que superan el 10 %, lo que demuestra que el poder adquisitivo de las familias todavía no se ha recuperado. “Aunque el contexto económico y financiero acompaña, la demanda del particular no acaba de despertar del todo. El grueso de la población sigue teniendo serias dificultades económicas para acceder a la compra de una vivienda por la falta de ahorros y el bajo poder adquisitivo”, señala Fotocasa.

Así, a pesar de que la compraventa de viviendas suma tres meses consecutivos de incremento, entre mayo y junio se han ralentizado las operaciones, siendo el avance de junio inferior al 2%, hasta las 44.692 unidades. “Estos datos ponen de manifiesto que burbuja inmobiliaria no hay. El mercado se está recuperando, y que no crezca por encima de dos dígitos no significa que vaya a caer, sino que el crecimiento se está normalizando”, dice. En pleno 'boom' inmobiliario, en un mes se podían cerrar más de 80.000 transacciones.

Mayor protagonismo de la obra nueva

Otra cifra interesante de la estadística del INE es que en los dos últimos meses la obra nueva está creciendo por encima de la usada, a consecuencia de la mayor actividad promotora y al encarecimiento de los alquileres, que hace que para una parte de la población compense más el pago de una hipoteca que un arrendamiento. De este modo, en junio la obra nueva experimentó un incremento del 5,4 % en tasa interanual frente al 1 % registrado en la usada.

En la actualidad, más del 80 % de las compras se produce en vivienda de segunda mano. La escasez de suelo y los retrasos en la concesión de licencias por parte de los ayuntamientos hace que la nueva oferta sea poca, limitada a ciertas zonas, y la que sale al mercado, lo haga a unos precios elevados.

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Según datos de Sociedad de Tasación, la activación del mercado del suelo ha empezado a extenderse a ciudades como Zaragoza, Pamplona, San Sebastián o Bilbao. Si bien, “la situación todavía no es extrapolable a otros territorios del tercio norte, por lo que, al igual que ocurre en el resto de España, el mercado de la vivienda todavía está marcado por una fuerte heterogeneidad".

El año pasado se visaron 80.000 viviendas para obra nueva y para 2018, CBRE calcula que alcancen alrededor de 100.000 unidades. “La oferta está reaccionando al incremento de demanda, pero aún lejos”, apunta Álvaro Martín, responsable de Research de la consultora inmobiliaria.