La inversión en hoteles cae un 50% en 2019 ante la ausencia de grandes operaciones

La inversión hotelera en España alcanzó en 2019 los 2.518 millones de euros, una cifra que supone un desplome del 54% respecto a los niveles de 2018, ejercicio en el que se alcanzó la cifra récord de 4.810 millones gracias a la opa de Blackstone sobre Hispania, una operación valorada en 3.600 millones de euros —el 50% de todo el volumen de aquel año—, y a la compra, también por parte del fondo norteamerciano, de HI Partners, por 700 millones.

Además, aunque es el quinto año consecutivo que la inversión hotelera en España ha sobrepasado los 2.000 millones de euros, y la previsión de Colliers International es que este año vuelva a superarse esa cifra, lo cierto es que el volumen de 2019 contrasta con las cifras de los dos últimos ejercicios. En 2017, por ejemplo, la inversión fue de 3.907 millones de euros. Aquel año, al igual que en 2018, se produjeron operaciones muy relevantes dentro del sector, como la compra, por parte de Riu Hoteles, del Edificio España o el Four Seasons de Operación Canalejas.

“En 2019, se moderó el volumen de transacciones de cartera, así como el crecimiento de precios medios, si bien se ha disparado la compra de inmuebles para su reconversión a hotel, así como la adquisición de suelos para proyectos hoteleros”, ha señalado Miguel Vázquez, 'managing director' de hoteles de Colliers International. De hecho, las transacciones de hoteles existentes sumaron 2.112 millones, un 54% por debajo de los niveles de hace un año —99 hoteles frente a 273 el ejercicio anterior—, mientras que las operaciones de inmuebles para su reconversión a hotel ascendieron a 242 millones, un 59,4% más que el año anterior —18 operaciones frente a 17 en 2018—. Además, las adquisiciones de suelo para el desarrollo hotelero se han disparado un 141,6%, hasta 146 millones de euros, pasando de nueve a 11 operaciones.

Durante 2019, se cerró la venta de 13 carteras hoteleras —6.699 habitaciones—, entre las que destacan el 'sale & leaseback' de un portfolio de siete hoteles de Med Playa, la compra de dos hoteles de Lopesán, la compra por parte de Barceló de sus hoteles en Punta Humbría, así como la 'joint venture' entre Azora y Palladium.

"La dinamización del consumo, así como unos tipos de interés muy bajos, favorece la inversión inmobiliaria, ya que el acceso a la financiación no solo es más económico, sino que es una inversión mucho más atractiva, por ejemplo, que la deuda pública", ha explicado Vázquez, quien calcula que para 2020 la inversión hotelera se moverá entre 2.000 y 3.000 millones de euros. "El escenario es muy positivo para la inversión. Actualmente, las operaciones en curso superan los 1.700 millones de euros. De esta cantidad, unos 700 millones corresponden a tres ventas de carteras actualmente en el mercado".

España se ha convertido en el segundo destino turístico a nivel mundial, de ahí el enorme apetito por invertir en activos hoteleros. En 2019, recibió 83,4 millones de turistas, una cifra muy superior a los 63 millones de hace cinco años.Y la cifra no para de crecer. De hecho, si España recibe actualmente el 6% del turismo mundial, y teniendo en cuenta que se esperan 400 millones de turistas más en todo el mundo en 10 años, nuestro país podría llegar a recibir 100 millones de turistas en 2030.

“España tiene capacidad para hacer frente a esta presión turística. Por un lado, hay que potenciar destinos turísticos menos desarrollados, como ciertas zonas de levante —Castellón—, pero también puede ser buen momento para incrementar precios en zonas como Baleares y Canarias, donde la ocupación hotelera es plena”, asegura Miguel Vázquez.

De hecho, el dulce momento turístico que vive España también se refleja en la ocupación, en niveles históricos, pero también respecto a los ingresos medios por habitación —RevPar— y al precio medio por habitación. Dos variables que, durante los cinco últimos años, han crecido a ritmos sostenidos. “El alto volumen de inversión en reformas y reposicionamiento de hoteles ha permitido incrementar los precios medios, lo que explica la tendencia tan positiva experimentada por los resultados operativos”, ha explicado este experto.

Un 43% de los inversores, internacionales

Respecto al perfil de los inversores, el 57% de las transacciones —1.446 millones de euros— lleva firma nacional, mientras que el resto —1.072 millones— fuer realizado por inversores internacionales. Entre los primeros, las cadenas hoteleras —Barceló, Hotusa Hotels...— invirtieron 625 millones de euros (25%), los inversores nacionales —Azora, Meridia Capital o Alantra— cerraron transacciones por valor de 489 millones de euros (19%), mientras que las socimis invirtieron 333 millones (el 13% sobre el total). Las más activas fueron Millenium Hotels y Atom. Por lo que se refiere a los inversores internacionales, Henderson Park, Partners Group o Fredensborg acapararon el 38% de la inversión, con 954 millones, mientras que las cadenas internacionales —The Hoxton, Ennismore, Leonardo Hotels o The Student Hotel— invirtieron 118 millones (el 5% del total).

"En el futuro entorno del mercado, más estabilizado, se espera la entrada con fuerza del capital 'core', si bien siguen existiendo oportunidades 'value added", ha asegurado Miguel Vázquez, quien augura la entrada en el corto plazo de las compañías aseguradoras, especialmente en el segmento vacacional.

Por lo que se refiere al destino de la inversión, Madrid, Canarias y las Islas Baleares acapararon el 50%, con un volumen de inversión en cada uno de estas CCAA de entre 300 y 400 millones de euros, mientras que Barcelona apenas ha acaparado el 9% de la inversión, debido, en parte, a la moratoria hotelera, en vigor desde hace ya casi un lustro, pero también a la escasez de operaciones sobre hoteles existentes —solo cinco transacciones, frente a las 14 de Madrid— y de reconversión o compras de suelo —dos operaciones frente a las cinco de la capital de España—.

Destacan mercados secundarios como el de Sevilla —con muchos proyectos de reconversión hotelera—, pero también Málaga y Valencia, con niveles de inversión en torno a los 150 millones de euros en cada una de estas ciudades.