De Deltebre a El Escorial, 200 municipios sin actividad inmobiliaria, ¿por falta de suelo?

El estallido de la burbuja inmobiliaria dejó tras de sí estampas que nunca más se han vuelto a ver y que difícilmente se repetirán en el futuro. La locura constructora se instaló en todo el país. Desde las ciudades más grandes hasta los municipios más pequeños. Aquellos excesos dejaron por toda la geografía española miles de viviendas a medio construir y sin vender, unas 400.000 unidades, según las estimaciones en 2015 de la tasadora Tinsa.

Un 'stock' para cuya digestión fueron necesarios más de 10 años. Aquella locura promotora también agotó las bolsas de suelo para poder construir en muchos municipios, lo que explica, en gran medida, que, más de una década después, ni una sola grúa haya vuelto a pisar muchos de ellos. En otros, por el contrario, es la falta de demanda lo que hace inviable cualquier nuevo proyecto inmobiliario.

Los casos son especialmente llamativos en unos 200 municipios de toda España, muertos desde el punto de vista inmobiliario. De Madrid a Asturias, pasando por Tarragona, Murcia o Alicante. De aquellos polvos, estos lodos, como diría el refranero español.

En 37 municipios de más de 10.000 habitantes, no se firmó un solo visado en 2020

Uno de los casos más llamativos es el de Deltebre, en Tarragona, en el corazón del delta del Ebro. Este municipio catalán pasó de firmar 2.087 visados de obra nueva en 2006 —número de visados que se firman en la actualidad en grandes ciudades como Valencia, Barcelona, Málaga o Zaragoza— a apenas tres en 2020, mientras que en los últimos cinco años apenas se han firmado 30, según datos del Ministerio de Fomento a los que ha tenido acceso El Confidencial.

El motivo, las viviendas procedentes del 'boom' aún sin vender, lo que desincentiva a cualquier promotor a la hora de poner en marcha cualquier nuevo proyecto inmobiliario. De hecho, en 2015, Tinsa ya señalaba la franja costera entre Cambrils y Deltebre como la segunda zona costera con mayor concentración de vivienda vacía, solamente por detrás de Castellón. La tasa de 'stock' sobre el parque construido desde 2008 alcanzaba en 2015 un 40% en zonas como Amposta, El Vendrell o Deltebre.

La acumulación de 'stock' fue tal que en 2019 el 'Diari de Tarragona' aseguraba que serían necesarios 23 años para que fuera totalmente absorbido en toda la provincia de Tarragona. Algunos expertos señalaban a ese medio que muchas de esas viviendas no tenían salida en el mercado ni siquiera con fuertes rebajas de precios, mientras que otros proponían incluso su demolición. Una posibilidad que llegó a sonar con fuerza en toda España tras los años del 'boom', pero que nunca llegó a concretarse.

Deltebre era, de hecho, en 2019, junto a otros 200 municipios, y según Bankinter, una de las localidades donde los precios aún estaban más de un 40% —en este caso, un 58,60%— por debajo de los niveles del 'boom', junto a otras localidades como Fuensalida (Toledo), un 51,4% por debajo de los precios de 2007. Fuensalida es, precisamente, otro de los municipios con nula actividad inmobiliaria y una de las zonas dentro del área de influencia de Madrid con peores perspectivas de absorción de 'stock', según un informe de Tinsa de 2015.

Deltebre pasó de firmar 2.087 visados de obra nueva en 2006 a apenas tres en 2020

El caso de Deltebre no es aislado, ni mucho menos. En Alboraya, en Valencia, la fiesta inmobiliaria llevó a firmar casi 2.000 visados en 2006, mientras que en 2020 solo se concedió un visado. Medio centenar un año antes, en 2019.

También por encima del millar de visados —que son los que se firman actualmente en ciudades como Málaga, Zaragoza o Sevilla— llegaron a situarse localidades como Tordera (Barcelona), la ya mencionada Fuensalida (Toledo), Caravaca de la Cruz (Murcia), Los Alcázares (Murcia), Calafell (Tarragona), Castalla (Alicante) o Alcantarilla (Murcia). Todos ellos, desde el punto de vista promotor, están muertos en la actualidad y se suman a una larga lista de unos 200 municipios repartidos por toda España con menos de cinco visados en 2020.

En 37 municipios, ni un solo visado en 2020

Y de esas 200 localidades, en 37 de ellas, durante el año pasado, no se concedió ni un solo visado. Es el caso de San Lorenzo de El Escorial (Madrid), Vejer de la Frontera (Cádiz), Bollullos Par del Condado (Huelva), La Palma del Condado (Huelva), La Carolina, Linares, Torre del Campo y Úbeda (todas ellas de Jaén), pero también Álora (Málaga), San Juan de Aznalfarache (Sevilla), Monzón y Sabiñáñigo (ambas en Huesca) o Aller, Cangas de Narcea y Mieres (en Asturias).

En otras como Calafell y Mont-roig del Campor (ambas en Tarragona), Casalla (Alicante) o Blanes (Girona), llegaron a firmarse más de 1.000 visados en 2006 —pico del 'boom' constructor—, y ahora en ninguno de ellos se superaron los cinco en 2020, según los últimos datos de Fomento. Entre medias, decenas de localidades que han pasado de un número muy significativo de visados en plena burbuja a la muerte inmobiliaria total.

Y no solo porque en 2020 no se concediera un solo visado, sino porque llevan varios años —algunas, más de un lustro— sin la presencia de una sola grúa. Es el caso de Sabiñáñigo (Huesca) o los municipios asturianos de Aller, Cangas de Narcea, Mieres o San Martín del Rey Aurelio, donde la actividad constructora del 'boom' agotó el suelo para construir más viviendas. Lo mismo ha sucedido en Santoña (Cantabria), Ansoaín (Navarra) o Badia del Vallès (Barcelona).

También destacan localidades como Ciempozuelos o San Lorenzo de El Escorial, por situarse ambas en la Comunidad de Madrid. La primera de ellas pasó de casi 800 visados en 2006 a apenas siete en 2020, mientras que en la segunda, la cifra rozó los 300 visados en 2006 y el año pasado no se firmó ni uno solo.

Del 'boom' constructor a la muerte inmobiliaria

Todos los municipios tienen un denominador común. Al 'boom' constructor le siguió el frenazo total de la actividad, con cientos de promociones paradas a medio construir. Promociones que, tras la quiebra de sus impulsores, acabaron en manos de la banca, primero, y de Sareb, después, y algunas de las cuales, más de una década después y gracias al resurgir inmobiliario del último lustro, han sido o están siendo terminadas.

De hecho, el banco malo está buscando un gestor para terminar las obras de más de 200 promociones —unas 5.600 viviendas— actualmente en su balance. Una medida que permitirá acabar, al menos parcialmente, con los esqueletos inmobiliarios en muchas localidades españolas.

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E. Sanz C. Hernanz

La tendencia a terminar promociones a medio construir, sin embargo, no es nueva. En Los Alcázares, Murcia, por poner un ejemplo, en 2018 se reactivó la construcción de casi medio centenar de viviendas cuyas obras quedaron paralizadas tras el pinchazo inmobiliario, tal y como constató Tinsa en su informe de costa de 2018. Y aunque ese año varios promotores iniciaron 150 viviendas en la localidad —gracias a recursos propios, puesto que el grifo de la banca permanecía cerrado—, en 2020 apenas se firmaron cuatro visados, debido, en parte, como ya constataba la tasadora hace tres años, a la escasez de suelo.

También en Calafell, en Tarragona, se reiniciaron las obras de varias promociones paralizadas, lo que permitió en 2019 un pequeño repunte de los visados. Sin embargo, en 2020, la actividad constructora mostraba escaso dinamismo. A diferencia de lo que sucede en Los Alcázares, según Tinsa, hay mucho suelo disponible en Calafell, urbanizado y por desarrollar, por lo que, a pesar de que los precios en la zona están más de un 50% por debajo de los niveles del 'boom', todo apunta a la debilidad de la demanda a la hora de dar salida a dicho 'stock'. Y si no hay demanda, no hay interés promotor —en estos casos, siempre local— por desarrollar.

La construcción de viviendas se encuentra estancada en torno a los 100.000 visados

A pesar de aquella locura constructora, y a pesar de que los expertos aseguran que nunca volverán a construirse en España más de 800.000 viviendas anuales, lo cierto es casi 15 años después de los excesos inmobiliarios del 'boom', el sector residencial ha intentado coger ritmo. Sin embargo, la falta de financiación y la escasez de suelo finalista y de mano de obra han impedido coger la velocidad de crucero que esperaba el sector, en torno a 120.000-150.000 visados anuales. La construcción de viviendas se encuentra estancada en torno a los 100.000 visados anuales en toda España, mientras que el impacto del coronavirus podría devolver la cifra a niveles de hace cinco años, entre 60.000-70.000 unidades.

Una cifra que, ahora sí, se concentra en los grandes mercados y en sus localidades periféricas, con Madrid claramente a la cabeza con 7.882 visados de obra nueva en 2020, tres veces más que Valencia (2.210) y muy alejada de otras ciudades como Barcelona (1.762), Málaga (1.590) o Zaragoza (1.440). Una cifra muy llamativa, pero que pierde peso si se tiene en cuenta el número de visados por cada 10.000 habitantes, ya que según esta variante, lo cierto es que son capitales mucho más pequeñas como Guadalajara, Soria o Teruel las que presentan los mejores datos en cuanto a construcción de viviendas, muy por encima de Madrid o Barcelona.