¿Recuperar el uso turístico de un alquiler de larga duración? Ni fácil ni rápido

La ilegalidad planea sobre la vuelta de muchos alquileres residenciales a turísticos. El paulatino regreso de la normalidad a la vida de millones de españoles ha comenzado a provocar que muchos de los que decidieron transformar sus pisos turísticos en viviendas con alquileres de larga duración se están planteando recuperar el uso turístico de esas viviendas. Especialmente, con el verano a la vuelta de la esquina.

La semana pasada, el Instituto Nacional de Estadística (INE) publicaba que en España, a raíz de la pandemia, se han perdido cerca de 27.000 pisos turísticos, pasando de los 321.000 registrados en agosto de 2020 a los 294.000 inscritos en febrero de 2021.

De cara al verano, el alquiler turístico querrá volver a activarse, según los expertos, y gran parte de los miles de viviendas que cambiaron su uso al alquiler tradicional querrán volver a cambiarlo al alquiler turístico. Pero ¿es tan sencillo recuperar el uso turístico de esas viviendas?

Problemas para el casero si el inquilino puede demostrar que es su residencia habitual

Los expertos aseguran que dicha tendencia no se producirá de manera masiva ni de inmediato, "puesto que hay contratos firmados que se deben cumplir". Y la duración mínima de un contrato de alquiler es de cinco años en el caso de que el arrendador sea persona física, y de siete años si es una persona jurídica.

"Si el inquilino puede demostrar que la vivienda alquilada es su residencia habitual, aunque el contrato se haya hecho como temporal, el propietario incurriría en fraude de ley, y el contrato pasaría a durar cinco años, y siete si el propietario es una empresa", alerta José Ramón Zurdo director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) y abogado especializado en arrendamientos. "La reconversión de los arrendamientos de viviendas turísticas para pasar al alquiler tradicional, para luego posteriormente volver otra vez al alquiler turístico, antes de cinco años, es una práctica que puede acabar en fraude de ley", asegura.

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"Si ahora el propietario quiere recuperar su vivienda para uso turístico, en el contrato de temporada, además de acreditar correctamente la temporalidad, tendría que figurar que la residencia habitual del inquilino no está en la vivienda que está actualmente arrendando", insiste Zurdo, quien advierte de que “si en el momento que se cambió el uso de alquiler turístico a residencial no se acreditó correctamente la temporalidad del arrendamiento, ese arrendamiento seguirá como residencial y su duración es de mínimo cinco o siete años, en función de que los arrendadores de las viviendas sean personas físicas o jurídicas, y son los inquilinos los que pueden defender en este caso sus derechos”.

Tras el estallido de la pandemia en marzo de 2020, distintos portales inmobiliarios y empresas dedicadas al alquiler detectaron un fuerte aumento de la oferta de viviendas en alquiler, más de un 15% en dos meses, que provenían de viviendas destinadas al alquiler turístico. A partir de ese momento, fueron muchos los expertos que comenzaron a alertar a esos propietarios de que el cambio de uso de una vivienda turística a residencial podría ser ilegal si no se hacía correctamente.

El mal uso del alquiler de temporada

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler, aseguran que la figura jurídica que han estado utilizando los arrendadores de viviendas turísticas, para cambiar el uso a residencial y luego volver a cambiarlo a turístico, es suscribir arrendamientos de temporada (ocupación temporal de una vivienda en periodos concretos). En este supuesto, el plazo de duración pactado no está sujeto a ninguna prórroga obligatoria para los arrendadores, por lo que, al vencimiento del plazo pactado, el arrendamiento finalizaría y ya los arrendadores podrían recuperar sus viviendas para dedicarlas otra vez a la actividad turística.

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“Pero esta puede ser una práctica peligrosa", advierte José Ramón Zurdo, "porque los arrendadores tienen que acreditar la temporalidad de los contratos y que los futuros inquilinos tienen su domicilio habitual en otra localidad. Si no se pudieran acreditar, estaríamos ante arrendamientos de vivienda, que podrían llegar a alcanzar los plazos de duración indicados anteriormente, y el propietario no podría recuperar el inmueble con anterioridad para cambiar el uso a turístico”.

Desde Lean Abogados, coinciden. "Si la finalidad de la ocupación es la del establecimiento de su vivienda habitual, no puede ser considerado como arrendamiento de temporada perteneciente a la modalidad de arrendamiento para uso distinto de vivienda", como recoge el artículo 3.2 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en el que se establecen los llamados “arrendamientos de fincas urbanas por temporada”.

Opinión

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Si la finalidad de la ocupación es el establecimiento de la vivienda habitual del inquilino, no puede ser considerado como arrendamiento de temporada. En ese caso, "entendemos que este contrato se habría constituido en fraude de ley", apuntan desde este despacho de abogados.

En este sentido, si el inquilino puede demostrar que esa es su residencia habitual, aunque el contrato se haya hecho como temporal, el propietario incurriría en un fraude de ley, aseguran desde la Agencia Negociadora del Alquiler.

“En este sentido", subraya Zurdo, "lo firmado en estos contratos de arrendamiento de temporada no compromete en absoluto a los inquilinos si ellos demostrasen que alquilaron las viviendas para establecer en ellas su residencia habitual. Esta práctica se consideraría que es un fraude de ley, que ocurre cuando se utiliza un negocio jurídico (arrendamiento de temporada) con la finalidad de alcanzar ciertos objetivos contrarios a los regulados en otras normas del ordenamiento jurídico (normas que regulan los arrendamientos de vivienda que tienen otro régimen jurídico más estricto que las normas que regulan los arrendamientos de temporada)”.

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Desde ANA, recuerdan que reiteradas sentencias del Tribunal Supremo "han dicho que la calificación de un arrendamiento como de temporada [uso distinto a vivienda] no deriva del plazo concertado, sino de la finalidad de la ocupación, y esta, para ser considerada como arrendamiento de temporada, debe ser ajena a una ocupación como residencia habitual y permanente de los inquilinos".

Además, según recuerda Miriam Nasser, abogada especialista en arrendamientos urbanos de Pluslegal Abogados, "si se desea alquilar una vivienda con uso turístico, es necesario registrar la vivienda antes de alquilarla. Se realiza por un procedimiento administrativo ante las comunidades autónomas que sean competentes. En el caso de Madrid, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Andalucía, Cantabria o Asturias, los procedimientos son bastante más sencillos que en otras comunidades". "Una vez tramitada el alta como vivienda vacacional", prosigue la abogada, "la Administración emite un número definitivo de vivienda turística con el que se puede ofertar la vivienda en los diferentes canales de alquileres vacacionales".

Por último, recuerda Miriam Nasser, "es muy importante y necesario comprobar que las viviendas de uso turístico no están prohibidas por los estatutos de las comunidades de propietarios".