Un año de la ley de alquiler en Cataluña, ¿han bajado realmente los precios?

Se cumple un año desde la entrada en vigor de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, la ley que desde el 1 de octubre de 2020 limita los precios de los alquileres en 60 municipios catalanes de más de 20.000 habitantes. Doce meses después y con una pandemia de por medio, ¿ha conseguido su objetivo?, ¿han bajado los precios?

La conclusión de los expertos consultados por El Confidencial es que sí, los precios en Barcelona han caído, pero con la misma intensidad que en otros mercados tensionados en los que no se aplica la ley —Madrid o Valencia, por ejemplo—, mientras que se ha reducido drásticamente la oferta y a la demanda le cuesta mucho más alquilar que hace doce meses porque los propietarios se han vuelto, si cabe, mucho más exigentes.

Los precios en Barcelona han caído, al igual que en Madrid, donde no se aplica la ley

Todos ellos coinciden en que es muy complicado hacer un balance de la ley del alquiler en Cataluña, ya que no solo ha pasado muy poco tiempo desde su entrada en vigor, sino que, además, durante 2020, otros factores como la pandemia han tenido un impacto directo sobre el mercado del alquiler. Esto dificulta conocer hasta qué punto la evolución del alquiler en Barcelona se ha visto más influenciada por uno u otro, o por una combinación de ambos.

Después de cinco años de fuertes subidas de los alquileres, durante el año pasado y coincidiendo con la pandemia, la tendencia general en España fue la de caída de los precios. Según Fotocasa, durante 2020 los alquileres cayeron un 10% en Madrid y Barcelona, mientras que en estos momentos, en ambas urbes, las caídas se mueven en torno al 8% interanual, por lo que siguen una tendencia muy similar. Es decir, a pesar de que en Madrid no se han limitado los alquileres, el descenso ha sido muy similar al de Barcelona.

Además, en ambas ciudades, aunque primero en Barcelona, en 2019 los alquileres ya habían tocado techo. "En agosto de 2020, un mes antes de que entrara en vigor la Ley, el precio del alquiler caía a un ritmo de un 4% en Barcelona, por lo que antes de la Ley el precio en esta ciudad ya estaba empezando a caer", recuerda María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa.

"Es posible que la Ley haya acelerado un poco estas caídas o las haya hecho un poco más evidentes, pero la tendencia del mercado ya era de que los precios de la vivienda de alquiler se contrajeran en 2020 y 2021. El ejemplo más claro lo vemos con Madrid, una ciudad en la que no hay limitación de precios y ha caído durante 2020 y en 2021 sigue descendiendo. Y son descensos muy similares en ambas ciudades y por encima del 10%", añade Matos.

Caídas similares en otros mercados tensionados

La suya es una opinión compartida por todos los expertos consultados. "En Madrid y en Valencia, los alquileres han caído lo mismo que en Barcelona, entre un 15% y un 20% y ellos no tienen una ley que limite precios", asegura Albert González, director de alquiler en Engel & Völkers en Barcelona. En su opinión, con la pandemia; es decir, desde febrero hasta la entrada en vigor de la ley que regula los alquileres, "los precios cayeron entre un 10% y un 20%, dependiendo de la zona y del tipo de producto, mientras que desde octubre de 2020 hasta ahora, la caída ha sido del 10%, un porcentaje muy similar al que han registrado otras ciudades tensionadas como Madrid o Valencia".

En Madrid, Valencia o Sevilla, las caídas han sido del 10% y no hay una ley que limite los alquileres

"Excepto en Zaragoza, este año se ha producido un descenso importante en los precios de los alquileres, un descenso que ha sido generalizado", coincide en señalar Lárazo Cubero, director del departamento de análisis de Tecnocasa. "Madrid, Valencia, Sevilla o Málaga bajan de manera importante, en torno al 10% y no existe una ley que limite los alquileres, de tal manera que en el caso de Barcelona no puede decirse que la causa directa de los descensos sea la entrada en vigor de la ley".

En opinión de este experto, "el alquiler llevaba creciendo desde 2015 y en 2020 finaliza el ciclo de crecimiento, de manera natural. El problema de una ley de este tipo es que si no entra en vigor rápido, llega cuando no es necesario, ya que el propio mercado se autorregula".

No obstante, desde Tecnocasa sí han detectado un aspecto llamativo y es que "respecto a los precios que se ofertan, en Madrid estamos observando un mayor número de rebajas que en Barcelona. Así, por ejemplo, mientras que en la Ciudad Condal se han rebajado los precios en el 50% de los pisos publicitados en Tecnocasa, en el caso de Madrid, la rebaja ha afectado al 60% de los anuncios".

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Un dato que, 'a priori', estaría indicando que en el caso de Barcelona, el límite de los alquileres sí habría conseguido ajustar, de manera más rápida, los precios a lo que la demanda está dispuesta a pagar, mientras que en Madrid, el proceso estaría siendo más lento, ya que buena parte de la oferta que sale al mercado lo hace por encima de lo que puede pagar la demanda.

Para José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF), "aún es muy pronto para conocer el impacto de la ley y no está claro que realmente esté siendo efectivo, ya que no sabemos realmente cuántos contratos se están firmando".

Además, asegura este experto, "para conocer el impacto real habría que analizar los 60 municipios a los que afecta la ley frente al resto y comprobar si después del control de alquileres se han producido cambios sustanciales. El problema", en su opinión, "es que antes del cambio legislativo, el grupo de las zonas tensionadas y no tensionadas divergían, no se comportaban de manera similar, por lo que no se dan las condiciones técnicas para realizar esta comparación".

Según Montalvo, "la pandemia ha provocado el descenso de la tasa de crecimiento de precios en las zonas tensionadas, mientras que en las zonas no tensionadas no solo no se ha producido ningún efecto, sino que incluso se han registrado subidas debido a un desplazamiento de la demanda hacia zonas alejadas de las ciudades, con menos contagios y más baratas, provocando, incluso, que la tensión se traslade de la zona tensionada a la no tensionada". Pero para saber el impacto real de la ley en Cataluña, insiste, habría que esperar mucho más tiempo para poder realizar una valoración.

Y, ¿qué ha pasado con la oferta?

De nuevo, consenso. Los expertos coinciden en que con la pandemia, a partir de marzo de 2020, se produjo un importante incremento de la oferta por el trasvase de pisos turísticos al alquiler de larga duración. Sin embargo, en el caso de Barcelona, tras la entrada en vigor de la ley, y a pesar de que una parte de esos pisos estarían volviendo de manera paulatina al alquiler turístico, la oferta sí se habría contraído significativamente.

"Se ha producido una dramática reducción de la oferta cercana al 50%, al menos en nuestro caso, desde la aplicación de la ley, mientras que la demanda se ha tensionado, ya que los inquilinos tienen menos dónde escoger y los que no tienen solvencia contrastada son expulsados del mercado", asegura Albert González, quien reconoce que han pasado de tener 1.000 propiedades en alquiler a 500. En el caso de Madrid, la reducción de la oferta, según este experto, ha sido algo más moderada, del 20%.

Eso sí González asegura que con la mitad de pisos disponibles, cierran más operaciones que antes de la pandemia y de la ley catalana. "Antes alquilábamos cerca del 40% de lo que teníamos. Ahora, alquilamos casi todo lo que tenemos activo", añade este experto, quien espera alcanzar este año los 1.500 contratos firmados, por encima de los 1.200 de 2020.

La oferta de pisos en alquiler en Barcelona se ha desplomado en los portales inmobiliarios

La fuerte caída también la han detectado los portales inmobiliarios. Idealista, por ejemplo, reconocía la semana pasada que el número de viviendas que se ofertaban en la ciudad de Barcelona a comienzos de septiembre de 2020, en torno a 10.900 anuncios, se redujo un 42% frente al parque disponible un año antes, cuando el producto disponible se duplicó a causa del confinamiento que provocó que el mercado estuviera varios meses cerrado.

También en pisos.com reconocen el 'tijeretazo' sufrido por la oferta de producto. "Durante el año pasado doblamos contenido por el trasvase del alquiler turístico al tradicional. Sin embargo, en los últimos meses hemos visto, no solo cómo poco a poco algunos de esos pisos han vuelto al alquiler turístico, sino que en el caso concreto de Barcelona los propietarios están menos interesados en alquilar su piso. En este caso, los anuncios se han reducido casi un 40% respecto al año pasado, y aunque en Madrid también se ha reducido la oferta en alquiler, es mucho menor que en Barcelona capital", asegura a este diario Ferran Font, director de estudios y portavoz de este portal inmobiliario.

"Se ha producido una dramática reducción de la oferta cercana al 50%, al menos en nuestro caso, desde la aplicación de la ley"

"Al final", prosigue Font, "en estos últimos doce meses, se están confirmando aquellos argumentos que defendíamos quienes no estábamos a favor de la limitación de los alquileres como que se iba a producir una fuerte contracción de la oferta. El mercado en general, particulares y profesionales, tenemos dudas. Y la incertidumbre generada no ha sido ni es buena para el mercado". En su opinión, "la aplicación de la ley ha tenido un coste de oportunidad y pérdidas económicas para propietarios, agencias inmobiliarias, inquilinos... El coste ha existido y el beneficio no lo veo por el momento".

Desde Fotocasa, por su parte, prefieren mantener la cautela. "Es difícil ver que se haya contraído la oferta de vivienda en alquiler debido a la Ley. El trasvase de oferta de vivienda turística a residencial durante 2020 fue bastante importante y sabemos que ahora parte de esa oferta está volviendo al mercado turístico, de ahí a que ahora quizá haya menos oferta", explica María Matos quien reconoce, no obstante, "que las medidas reguladoras son desincentivadoras y los propietarios se sienten legalmente muy desprotegidos a la hora de poner una vivienda en alquiler".

Mucho más difícil, si cabe, alquilar en Barcelona

Por el lado de la demanda, las persistentes dificultades para acceder a una vivienda en propiedad, siguen empujando a muchos hogares hacia el alquiler. "El regreso paulatino a la normalidad ha permitido que la gente haya vuelto a venir a Barcelona. Los precios siguen bajando, la demanda se ha disparado y la oferta se ha desplomado", explica Albert González, quien reconoce las dificultades para alquilar de buena parte de la de demanda.

"A muchos pequeños propietarios, alquilar con la limitación de precios no les sale a cuenta y han decidido dejar cerrada la vivienda o venderla. Otros, además, no piensan invertir un solo euro en la mejora de la misma y quienes sí alquilan, son, si cabe, mucho más exigentes que hace unos meses. El propietario tiene miedo a un impago y ante varios inquilinos elige al que ofrece el mejor perfil, al más solvente. Ya que tiene que la ley le obliga a bajar el precio del alquiler, se asegura de que el inquilino le va a pagar seguro".

Y en este contexto, parece que, de nuevo, el tiempo necesario para alquilar una vivienda se ha ampliado. "Se ha duplicado el tiempo para alquilar un piso. Se tarda más en alquilar de lo normal", señalan desde Tecnocasa.

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Además, Lázaro Cubero destaca otro aspecto importante. "Lo que estamos detectando es una disminución de los inversores que compran para alquilar. En el caso de Barcelona, el porcentaje de quienes compran para alquilar está en el 16%, muy por debajo de la media nacional (20,6%) y muy por debajo del porcentaje de Madrid (28%), lo que resulta llamativo porque ambas ciudades muestran rentabilidades similares, en torno al 6%. Y si no hay personas con intención de comprar para alquilar, esto se acabará notando en el futuro porque la oferta será menor".

Por ahora, el conjunto del sector está a la espera del pronunciamiento del Tribunal Constitucional sobre la ley catalana. "La incertidumbre es brutal y la incertidumbre siempre es mala para el mercado. Si se regula el precio del alquiler debería ser a nivel estatal, no solo en Barcelona", asegura Albert González.

"La ley tiene más de político que de práctico de cara al mercado. Se ha visto que es una medida poco útil en otros mercados y que podía generar problemas legislativos, como así ha sucedido, por ejemplo en Berlín. Genera bastantes dudas y el único 'beneficio' de una medida así se suponía que iba a ser un efecto claro sobre la evolución de los precios y aunque estos están bajando, no lo están haciendo más que en otros mercados parecidos y con tensiones como Madrid", añade Font.

Por su parte, y más allá de la discusión en torno a quién tiene competencias para aplicar una ley como esta, Montalvo cree que "se acabará discutiendo si establecer este tipo de controles es constitucional en una economía como la nuestra, en una economía de mercado".